ΑΠ 3/2014 (ΟΛ) : Υπερισχύει της ιδιωτικής συμφωνίας η
δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής του μισθώματος : "Η διάταξη του άρθρου
288 ΑΚ, κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την
παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά
ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από
σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως
από τον νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν
οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε η διάταξη αυτή
στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην
εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται
στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά
κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο,
το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (Ολ.ΑΠ
9/1997).
Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 7 (§ § 1 έως και 3) του ΠΔ/τος
34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων",
προκύπτει, εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευομένων
από το νόμο αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά την σύναψη της
μίσθωσης από τους συμβαλλόμενους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά
διαστήματα και το ύψος που προβλέπεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία
σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η
Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση),
για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν
έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση. Αν
δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η
αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης, χωρίς δικαστική
μεσολάβηση, στα ποσοστά που αναφέρονται στην § 2 του ως άνω άρθρου. Στη
συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους
από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή αυτή σε ποσοστό 75% της
μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με
τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως
αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος. Τέλος με την
§ 4 του αυτού άρθρου ορίστηκε ότι "σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί
αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού
Κώδικα". Εξάλλου, η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου δεν
υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις
προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, όπως προαναφέρθηκε, σε κάθε οφειλή διάταξης του
άρθρου 288 του ΑΚ (Ολ.ΑΠ 9/1997). Ο εκμισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται,
ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω ΠΔ/τος, που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν
λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ' αυτό, διέπονται από τους
συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, να ζητήσει κατά το
άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή
μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε
αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου,
ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή
του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που
απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και
τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου
και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να
συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και
αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997). Ειδικότερα δε το έργο
του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη
σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλομένου μισθώματος και του
"ελευθέρου" -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το
οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με
βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να
καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν
επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι
τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη
αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης
υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται
ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει κατά τα
συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με
το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική
αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία
στο μισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος. Στη
συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την
προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό
υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί
το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν
παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Περαιτέρω, το δικαίωμα
αναπροσαρμογής κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια
τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί
αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της
χαρακτήρα, του λοιπού ο περί του μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία
περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το
μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του
ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτήν (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του
περί του μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το
μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 § 3 του ως άνω
ΠΔ/τος 34/1995, η δε απαιτούμενη από τον νόμο για την πραγματοποίηση αυτής
ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την
απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής. Εξάλλου, με τη
δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής μεταβάλλονται τα περιστατικά, πάνω στα οποία
οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή και έτσι δεν
μπορεί να γίνει λόγος για τήρηση των συμφωνηθέντων. Αυτή δε η ίδια η προσφυγή
στο δικαστήριο εκ μέρους του ενός των συμβληθέντων μερών (ή και αμφοτέρων)
υποδηλώνει με σαφήνεια την θέληση του ενός (ή και αμφοτέρων) για μη τήρηση των
συμφωνηθέντων. Η άποψη κατά την οποία, μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή του
μισθώματος, που γίνεται σε ορισμένο στάδιο, δεν καταργείται η συμφωνία
σταδιακής αναπροσαρμογής, αφού αυτή ισχύει μόνο για το στάδιο στο οποίο
βρίσκεται και επομένως διατηρείται για τα επόμενα στάδια, με δυνατότητα
αντιμετώπισης με νέα δικαστική παρέμβαση, κατ' εφαρμογή των ίδιων διατάξεων,
μελλοντικής νέας διατάραξης της ισορροπίας χρήσης του μισθίου και του
μισθώματος, δεν είναι προκριτέα ενόψει ιδίως α) του ότι τα στάδια
αναπροσαρμογής βρίσκονται μεταξύ τους σε λογική αλληλουχία και κάθε ένα
στηρίζεται στο προηγούμενο, ώστε αν διασπασθεί η αλληλουχία αυτή δεν μπορούν τα
επόμενα στάδια να διατηρήσουν την αυτοτέλεια τους και να γίνει νέα (ερειδόμενη
στη σύμβαση) αναπροσαρμογή, β) είναι δυνατόν να ζητείται δικαστική
αναπροσαρμογή για κάθε περαιτέρω στάδιο, με αποτέλεσμα το μεν να είναι δυνατή η
εντός ενός και του ιδίου σταδίου διπλή αναπροσαρμογή (συμβατική και δικαστική),
το δε να δημιουργούνται περισσότερες δίκες που θα βρίσκονται σε εξέλιξη και που
κάθε μία θα εξαρτάται από την προηγούμενη, ώστε η σύμβαση θα βρίσκεται σε
αποσταθεροποίηση και τα συμβληθέντα μέρη σε αβεβαιότητα και γ) τίθεται ζήτημα
περί του πρακτέου, στην περίπτωση κατά την οποία η σταδιακή αναπροσαρμογή έχει
συμφωνηθεί σε ποσό (συγκεκριμένο μίσθωμα) και όχι σε ποσοστό, το δε κατ'
αναπροσαρμογή ορισθέν από το δικαστήριο μίσθωμα κατ' άρθρο 288 ΑΚ είναι κατά
ποσό υπέρτερο του μισθώματος του επομένου ή των επομένων σταδίων, οπότε εκ του
πράγματος θα επέλθει αδράνεια του σταδίου ή των σταδίων αυτών της σύμβασης,
εφόσον η δικαστική αναπροσαρμογή θα υπερκαλύπτει την συμβατική τοιαύτη. Εν
κατακλείδι, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος από το δικαστήριο και την
συνακόλουθη κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής, επιτυγχάνεται η
σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της διαταραχθείσας συμβατικής σχέσης και
ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος μελλοντικών δικαστικών διενέξεων από την ίδια
συμβατική σχέση και για την ίδια αιτία". (areiospagos.gr)
Σχόλια