Μεσιτική Αμοιβή: Η απόδειξη της σύναψης και του περιεχοµένου της δικαιοπραξίας µπορεί να γίνει και µε µάρτυρες (νομολογία)

AΠ 17/2014: Μεσιτική Αμοιβή: Η απόδειξη της σύναψης και του περιεχοµένου της δικαιοπραξίας µπορεί να γίνει και µε µάρτυρες. «Κατά τη διάταξη του άρθρου 703 § 1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον άλλο (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης. Πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόμο και, εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι με αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ` αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει.
Η εντολή προς το μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στις δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της σύμβασης με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του. Σημειώνεται ότι η διάταξη του άρθρου 3 § 4 του ν. 308/1976 "περί μεσιτών αστικών συμβάσεων" όριζε ότι η υπόδειξη από το μεσίτη του αντικειμένου της σκοπούμενης αστικής σύμβασης θεωρείται ως πλήρως εκπληρωθείσα εντολή, εφόσον η σύμβαση καταρτίσθηκε συνεπεία της υπόδειξης αυτής και καθιέρωνε, έτσι, νόμιμο τεκμήριο για την εκπλήρωση της δοθείσας στο μεσίτη εντολής, με μόνη την υπόδειξη του αντικειμένου της σύμβασης, που καταρτίσθηκε συνεπεία της υπόδειξης. Ο ανωτέρω νόμος, όμως, καταργήθηκε με το άρθρο 3 του π.δ. 248/1993, που εκδόθηκε κατ` εξουσιοδότηση του άρθρου 15Α του ν. 2000/1991, όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 70 του ν. 2065/1992 και συμπληρώθηκε με το άρθρο 21 του ν. 2081/1992 και, συνεπώς, από τη δημοσίευση του άνω π.δ. (28.6.1993) έπαυσε να ισχύει και το παραπάνω τεκμήριο. Για το λόγο αυτό, μετά τις 28.6.1993, το ζήτημα αν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας στην αγορά αστικού ακινήτου καθορίζεται αποκλειστικά και μόνον από τη σύμβαση μεσιτείας, η οποία, αν είναι σαφής, προσδιορίζει απευθείας αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για τη μεσολάβηση ή για την υπόδειξη ευκαιρίας, ενώ αν είναι ασαφής ή υπάρχει κενό υπόκειται σε ερμηνεία, κατά τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, προκειμένου να επιλυθεί το παραπάνω ζήτημα. Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 3 του ΠΔ 248/1993 "περί μεσιτών αστικών συμβάσεων", από την έναρξη ισχύος του παρόντος Π.Δ. (28.6.1993) καταργείται ο ν. 308/1976, όπως έχει τροποποιηθεί μεταγενέστερα, καθώς και οποιαδήποτε άλλη ειδική διάταξη που αντίκειται σε αυτόν. Ετσι καταργήθηκε και η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 1 του ν. 308/1976, που όριζε ότι η διδομένη εντολή προς τον μεσίτη αστικών συμβάσεων πρέπει να είναι έγγραφη, στις περιπτώσεις εκείνες που το ποσό των µεσιτικών δικαιωµάτων υπερβαίνει το ποσό των δέκα χιλιάδων δραχµών. Όµως, αν ο έγγραφος τύπος για τη συγκεκριµένη δικαιοπραξία δεν έχει οριστεί από το νόµο ως συστατικός ή αποδεικτικός, τότε η απόδειξη της σύναψης και του περιεχοµένου της δικαιοπραξίας µπορεί να γίνει και µε µάρτυρες, σύµφωνα µε τις διατάξεις του KΠολΔ. Εξάλλου, κατά το άρθρο 211 Α.Κ., δήλωση βούλησης από κάποιον (αντιπρόσωπο) στο όνοµα άλλου (αντιπροσωπευόμενου) µέσα στα όρια της εξουσίας αντιπροσώπευσης ενεργεί αµέσως υπέρ και κατά του αντιπροσωπευόμενου. Το αποτέλεσµα αυτό επέρχεται είτε η δήλωση γίνει ρητά στο όνοµα του αντιπροσωπευόμενου, είτε συνάγεται από τις περιστάσεις, ότι έγινε στο όνοµα του». (areiospagos.gr)