Η οικονομική κρίση ως έκτακτη και απρόβλεπτη μεταβολή συνθηκών για τη μείωση του ενοικίου

Γράφει η Αναστασία Μήλιου, Δικηγόρος*

Κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και επί αναπροσαρμογής του μισθώματος στην εμπορική μίσθωση (άρθρο 7 § 4, του π.δ. 34/1995), οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον μισθωτή σε μισθωτική σύμβαση το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την μείωση της οφειλόμενης παροχής (μίσθωμα) είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως (μισθωτική σύμβαση), β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους έκτακτους και απρόβλεπτους, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Εφόσον δεν συντρέχει εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού, και δη όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές.

Κατά συνέπεια, για αίτημα αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ, πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μισθώσεως, από λόγους απρόβλεπτους, ώστε η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών. Τέτοια δε περιστατικά είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ. Έτσι τυχαία γεγονότα, που όμως συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακίνητου από την υποτίμηση του νομίσματος και την παρεπόμενη αύξηση του κόστους ζωής, η αύξηση της αξίας του ακινήτου η οποία οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, ούτε έκτακτα, ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηρισθούν. Η εφαρμογή δηλαδή της ερμηνευόμενης διάταξης προϋποθέτει ότι τα μέρη, κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, έλαβαν υπόψη τους περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά, τα οποία αποτέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, στη συνέχεια όμως απαιτείται τα όσα περιστατικά θεμελίωσαν την απόφαση των συμβαλλομένων περί κατάρτισης της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν, σε χρόνο μεταγενέστερο, τα δε γεγονότα, τα οποία προκάλεσαν τη μεταβολή, να έχουν χαρακτήρα έκτακτο και απρόβλεπτο, πράγμα που συμβαίνει όταν τα παρεμβαλλόμενα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατό να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες. Όχι, όμως, οποιαδήποτε μεταβολή επιδρά στην κατάληξη ή και στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνον εκείνη που έχει ως συνέπεια η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής.

Αυτό συμβαίνει όταν ο οφειλέτης, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων, βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν εκτελώντας τη σύμβαση να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα, από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ και το δικαστήριο θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάθοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής.

Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικης φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, μεταβαλλόμενης αυτής ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής.

Ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις, δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα, για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, εάν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους.

Κι ενώ η οικονομική κρίση γενικευμένα και αόριστα δεν συνιστά ανατροπή του δικαιοπρακτικού θεμελίου των  υφιστάμενων μισθωτικών συμβάσεων, από τις αρχές του έτους 2010, άρχισαν να εμφανίζονται γεγονότα έκτακτα, που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, ούτε ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες. Ειδικότερα, από την αρχή του έτους 2010, έχει επέλθει σημαντική μείωση των αποδοχών των μισθωτών εγγίζουσα κατά περίπτωση ακόμη και το 30%, ενώ περαιτέρω προκειμένου να ανταποκριθεί η χώρα στις τρέχουσες δημοσιονομικές ανάγκες έχει καταφύγει σε στήριξη από το μηχανισμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η μείωση των αποδοχών, το κλείσιμο των επιχειρήσεων με την συνεπεία αυτού, απώλεια υψηλού αριθμού θέσεων εργασίας, αποτέλεσε μέγεθος το οποίο δεν μπορούσε να προβλεφθεί κατά το χρόνο κατάρτισης των επίδικων συμβάσεων, ενόψει της οικονομικής αστάθειας και των συναφών οικονομικών συναλλαγών, ούτε μπορούσε να θεωρηθεί γεγονός που συνήθως συμβαίνει κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων. Ενδεικτικά κατά το έτος 2010, ο δείκτης οικονομικού κλίματος στην Ελλάδα σημείωσε σημαντική υποχώρηση και διαμορφώθηκε στις 65,6 μονάδες, με τις σχετικές προβλέψεις της παραγωγής να επιδεινώνονται ενώ οι προβλέψεις των Ελλήνων καταναλωτών για την οικονομική κατάσταση του νοικοκυριού τους υποχώρησαν αισθητά με το σχετικό ισοζύγιο να διαμορφώνεται στις -66,6 μονάδες σε ιστορικά χαμηλό ρεκόρ, ενώ οι δείκτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωζώνης διαμορφώθηκαν στις -5,8 μονάδες.

 Τα ελληνικά δικαστήρια δέχονται ότι οι προπεριγραφόμενες συνθήκες, αποτελούν, γεγονός απρόβλεπτο, ως μη δυνάμενο να προβλεφθεί κατά τη συνήθη πορεία των συναλλαγών. Περαιτέρω, η εμπορική κίνηση των καταστημάτων έχει εισέλθει σε πτωτική τροχιά ως και η ζήτηση ακινήτων για επαγγελματική στέγη  μειώνεται συνεχώς, με αποτέλεσμα ακόμη και καταστήματα επί των εμπορικών κέντρων των πόλεων να παραμένουν χωρίς μίσθωση (κενά). Με βάση τα παραπάνω εκτεθέντα  οι σημερινές συνθήκες ρευστότητας της εσωτερικής και διεθνούς οικονομίας είναι τόσο ουσιώδεις, έτσι ώστε να υπάρχει πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε οι μισθωτές εκτελώντας τη σύμβαση να υφίστανται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, οι δε εκμισθωτές να ωφελούνται υπέρμετρα, από την περιουσία των μισθωτών, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί.

Κατ’ακολουθία των ανωτέρω, δικάσαν Δικαστήριο μείωσε το συμφωνηθέν μίσθωμα εμπορικής μίσθωσης στο κέντρο του Βόλου κατά ποσοστό 20%  για ένα χρόνο, υποχρεώνοντας τον εκμισθωτή να καταβάλει στην μισθώτρια την διαφορά που προκύπτει μεταξύ των καταβληθέντων μισθωμάτων και εκείνων που προέκυψαν από την αναπροσαρμογή  από την άσκηση της αγωγής.

* H Αναστασία Χρ. Μήλιου είναι Δικηγόρος παρ’Εφέταις Αθηνών, Τηλ. 6945-028153, e-mail: natmil@otenet.gr fb: Αναστασία Μήλιου