Xρησικτησία και Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου

Γράφει η Αναστασία Χρ. Μήλιου, Δικηγόρος*

Σύμφωνα με τις διατάξεις του ΑΚ, κύριος ακινήτου μπορεί να γίνει κάποιος είτε με σύμβαση (αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά) [παράγωγος τρόπος κτήσης] ή με χρησικτησία [πρωτότυπος τρόπος κτήσης]. Η χρησικτησία στα ακίνητα διακρίνεται σε «τακτική» και σε «έκτακτη». Τακτική χρησικτησία έχουμε όταν κάποιος έχει την φυσική εξουσία του ακινήτου με διάνοια κυρίου με νομιζόμενο τίτλο και καλή πίστη για τουλάχιστον 10έτη. Διάνοια κυρίου σημαίνει να συμπεριφέρεται ως κύριος του ακινήτου και να ασκεί πράξεις κυριότητας επ’αυτού. Καλή πίστη σημαίνει να πιστεύει πράγματι ότι είναι κύριος αυτού και να έχει νομιζόμενο τίτλο, δηλαδή να πιστεύει ότι έχει μεταβιβασθεί νόμιμα το ακίνητο σε αυτόν. Π.χ. κάποιος έχει αγοράσει με συμβολαιογραφικό έγγραφο ακίνητο και το κατέχει σαν δικό του για 10 συνεχόμενα έτη, όμως εκείνος από τον οποίο το αγόρασε δεν ήταν ο πραγματικός κύριος. Στην περίπτωση αυτή το συμβόλαιο είναι άκυροαλλά ο αγοραστής μετά την πάροδο των 10 ετών έχει αποκτήσει το ακίνητο με τακτική χρησικτησία.

Έκτακτη χρησικτησία υπάρχει στις περιπτώσεις εκείνες που κάποιος ασκεί πράξεις νομής πάνω σε ένα ακίνητο για 20 τουλάχιστον έτη. Στην εικοσαετία συνυπολογίζονται και οι πράξεις νομής του προκατόχου του. Δηλαδή αν κάποιος έχει στην νομή του ένα ακίνητο, το οποίο απέκτησε από τον πατέρα του με αποδοχή κληρονομίας και ο πατέρας του το είχε με χρησικτησία τότε για την συμπλήρωση της 20ετίας συνυπολογίζονται τα χρόνια κατοχής τόσο του ίδιου όσο και του πατρός του.

Στα νησιά της Δωδεκανήσου όμως Ρόδο, Κω και σε τμήμα της Λέρου (PortoLaggo- Λακκί), ισχύει ο Κτηματολογικός Κανονισμός (διάταγμα 132/1929) του Ιταλού Κυβερνήτου, τα πράγματα είναι διαφορετικά.

Κατά το άρθρο 63 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, που κυρώθηκε με το υπ' αριθ. 132/1929 διάταγμα του Ιταλού Κυβερνήτη Δωδεκανήσου και διατηρήθηκε σε ισχύ, ως τοπικό δίκαιο και μετά την προσάρτηση της Δωδεκανήσου και την εισαγωγή σ' αυτή της Ελληνικής νομοθεσίας, με το άρθρο 8 παρ. 2 N. 510/1947, κατά των εγγραφών του κτηματικού βιβλίου, που αφορούν ακίνητα ελεύθερης ιδιοκτησίας (μουλκ) ισχύουν τα εξής:

"κατά των εγγραφών του κτηματικού βιβλίου των αφορωσών εις ακίνητα ελευθέρας ιδιοκτησίας (μούλκια) συγχωρείται η παραγραφή κατά τας αρχάς της ιταλικής νομοθεσίας μετά δεκαπενταετίαν από της επισυμβάσης εγγραφής" και

"ο νομεύς όστις εχρησιδέσποσε δύναται να επιτύχει την εγγραφήν του δικαιώματος είτε δια πράξεως δι' ης συνομολογείται η συνεχής δεκαπενταετής νομή του εκ μέρους του εγγεγραμμένου τιτλούχου είτε δια δικαστικής αποφάσεως αναγνωριζούσης έναντι του τελευταίου τούτου ή των κληρονόμων του ή, εν ελλείψει αυτών, του διευθυντού του Κτηματολογικού Γραφείου ότι η παραγραφή συνεπληρώθη".

Με άλλα λόγια  συγχωρείται η παραγραφή κατά τις αρχές της Ιταλικής νομοθεσίας, μετά από δεκαπενταετία από την εγγραφή που έγινε, ο δε νομέας που χρησιδέσποσε μπορεί να επιτύχει την εγγραφή του δικαιώματος είτε με πράξη, με την οποία συνομολογείται η συνεχής 15ετής νομή του από μέρους του τιτλούχου που είναι εγγεγραμμένος, είτε με δικαστική απόφαση που αναγνωρίζει έναντι του τελευταίου τιτλούχου ή των κληρονόμων του ή, αν αυτοί δεν υπάρχουν, του διευθυντή του κτηματολογικού γραφείου, ότι η παραγραφή συμπληρώθηκε.

Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται έκτακτη χρησικτησία (κτητική παραγραφή) με 15ετή νομή, ως προς τα άλλα δε στοιχεία αυτής, ήτοι τις προϋποθέσεις έναρξης, διαδρομής και συμπλήρωσης της δεκαπενταετούς αυτής κτητικής παραγραφής, παραπέμπει στις διατάξεις της Ιταλικής νομοθεσίας. Η παραπομπή όμως αυτή, που είναι γνησία, έχει την έννοια ότι η συμπλήρωση των παραπάνω διατάξεων γίνεται όχι με εκείνες της αστικής νομοθεσίας που ίσχυε κατά τη θέσπισή τους, αλλά με αυτές που ισχύουν κάθε φορά. Συνεπώς, ενόψει και του ερμηνευτικού κανόνα του άρθρου 3 ΕισΝΑΚ, κατά τον οποίο

 "στις περιπτώσεις που στην ισχύουσα νομοθεσία γίνεται παραπομπή σε διατάξεις που καταργούνται με το νόμο αυτό εφαρμόζονται στη θέση τους οι αντίστοιχες διατάξεις του Αστικού Κώδικα",

είναι σαφές ότι από 30-12-1947, που έχει εισαχθεί στη Δωδεκάνησο, ο ΑΚ, η παραπομπή της παραπάνω διάταξης του άρθρου 63 παρ. 1 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου στις αρχές της Ιταλικής νομοθεσίας έχει πλέον την έννοια της παραπομπής στις αντίστοιχες διατάξεις του ελληνικού ΑΚ, που ισχύει πλέον στη Δωδεκάνησο, από τις οποίες τώρα διέπεται η δεκαπενταετής κτητική παραγραφή που προβλέπει ο κανονισμός αυτός, ως προς τις προϋποθέσεις έναρξης διαδρομής και συμπλήρωσης αυτής (ΟλΑΠ 188/1980). Επομένως, μετά την εισαγωγή της Ελληνικής νομοθεσίας στη Δωδεκάνησο, αρκεί, κατά τα άρθρα 974 - 979, 1045 και 1051 ΑΚ προς κτήση κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία η επί πλήρη δεκαπενταετία άσκηση νομής με διάνοια κυρίου.

* Η ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ  ΧΡ.  ΜΗΛΙΟΥ είναι  ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΑΘΗΝΩΝ, Τηλ. 6945-028153, e-mail natmil@otenet.gr, fb: Αναστασία Μήλιου