Αντισυνταγματική η μονομερής μείωση του μισθώματος εκ μέρους του Δημοσίου σύμφωνα με τους νόμους 4002/11 και 4081/12

Σύμφωνα με πρόσφατες αποφάσεις (2509/14 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά και 2/2015 του Ειρηνοδικείου Ξάνθης) κρίθηκαν αντισυνταγματικές οι διατάξεις των άρθρων 21 του Ν. 4002/2011 και 2 του Ν. 4081/2012 που εισάγουν το δικαίωμα μονομερούς μείωσης του μισθώματος εκ μέρους του Δημοσίου, καθώς αντιβαίνουν στις συνταγματικά κατοχυρωμένες αρχές της ισότητας, της οικονομικής ελευθερίας, της αναλογικότητας και της ελευθερίας των συμβάσεων, καθώς και στη διάταξη του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ και θίγουν κεκτημένα ενοχικά δικαιώματα των εκμισθωτών.

Όπως γίνεται δεκτό στις αποφάσεις αυτές οι συγκεκριμένες διατάξεις «βάλλουν κατά της αρχής της ισότητας, καθώς μεταχειρίζονται αναιτίως προνομιακά το δημόσιο σε σχέση με τους ιδιώτες μισθωτές, οι οποίοι αντιμετωπίζουν ανάλογα προβλήματα αφορώντα το ύψος του καταβαλλομένου μισθώματος». Ειδικότερα οι διατάξεις που κρίνονται αντισυνταγματικές προβλέπουν τα εξής:

Σύμφωνα με το άρθρο 21 ν. 4002/22-8-2011, «η μισθωτική αξία των ακινήτων που έχουν μισθωθεί από το Ελληνικό Δημόσιο και τους φορείς του δημόσιου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1B του ν. 2362/1995 (Α 247), όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 (Α 141) και πριν τη συμπλήρωση του με την παρ. 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011 (Α`66), τεκμαίρεται ότι κατά το έτος 2010 έχει μειωθεί κατά 20%. Από τη δημοσίευση του παρόντος νόμου τα μισθώματα που καταβάλλουν το Ελληνικό Δημόσιο και οι ανωτέρω φορείς, για τη μίσθωση ακινήτων στα οποία στεγάζονται υπηρεσίες τους, μειώνονται κατά ποσοστό 20%, το οποίο υπολογίζεται στο ύψος των μισθωμάτων της χρήσης Ιουλίου 2010 και μέχρι 30.6.2013 απαγορεύεται οποιαδήποτε αναπροσαρμογή τους. Σε περίπτωση κατά την οποία τα μισθώματα αυτά έχουν αναπροσαρμοσθεί (αυξηθεί) μετά την 1.7.2010, η αναπροσαρμογή αυτή καταργείται και η καταβληθείσα συμψηφίζεται με τα οφειλόμενα μισθώματα. Οι εκμισθωτές δικαιούνται να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια και να αμφισβητήσουν το ύψος του παραπάνω τεκμηρίου και τη μείωση του μισθώματος. Το Ελληνικό Δημόσιο και οι ανωτέρω φορείς δικαιούνται να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια και να αποδείξουν ότι η μείωση της μισθωτικής αξίας και αντιστοίχως του μισθώματος είναι μεγαλύτερη από το παραπάνω ποσοστό. 2. Η μείωση του μισθώματος της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις που οι εκμισθωτές συμφώνησαν με το Ελληνικό Δημόσιο ή τους φορείς της προηγούμενης παραγράφου στη μείωση του καταβαλλόμενου από 1.7.2010 και εφεξής μισθώματος κατά ποσοστό τουλάχιστον 20%. Σε περίπτωση που είχαν συμφωνήσει μείωση σε ποσοστό μικρότερο του 20% τότε το καταβαλλόμενο μίσθωμα-μειώνεται από τη δημοσίευση του παρόντος νόμου κατά το υπόλοιπο ποσοστό μέχρι τη συμπλήρωση του ποσοστού 20%. 3. Στις περιπτώσεις που το ετήσιο μίσθωμα που προκύπτει, μετά την κατά τις προηγούμενες παραγράφους μείωση του, είναι κατώτερο του μισθώματος που προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (Δ` 43) με την επιβολή συντελεστή απόδοσης 5%, δικαιούται ο εκμισθωτής με αίτησή του στην αρμόδια υπηρεσία για την καταβολή του μισθώματος, στην οποία επισυνάπτεται φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου θεωρημένου από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή Δ.Ο.Υ., να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος μέχρι το ύψος του μισθώματος, όπως προσδιορίζεται ανωτέρω ή τη μηδενική μείωση αυτού στην περίπτωση που το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση, είναι ίσο ή κατώτερο αυτού. Η αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος υπηρεσία ενημερώνει εγγράφως σχετικά την αρμόδια για τη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης αρχή».
Επίσης σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 4081/27-9-2012, «1. Τα μισθώματα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του παρόντος άρθρου καταβάλλουν το Ελληνικό Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995 (Α` 247), το οποίο προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν.3871/2010 (Α΄141), και συμπληρώθηκε με την παρ. 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011 (Α`66), για τη μίσθωση ακινήτων στα οποία στεγάζονται οι υπηρεσίες τους, όπως τα μισθώματα αυτά αναπροσαρμόσθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν.4002/2011 (Α`180), μειώνονται, από 1.10.2012, σύμφωνα με την ακόλουθη προοδευτική κλίμακας: α) Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος έως τα χίλια (1.000,00) ευρώ κατά ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%). β)Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος από τα χίλια και 0,01 (1.000.0,) ευρώ έως τα δυο χιλιάδες (2.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%). γ) Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος από τα δύο χιλιάδες και 0,01 (2.000.01) ευρώ έως τα τρεις χιλιάδες (3.000,00, ευρώ, κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%). δ)Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος, που υπερβαίνει τα τρεις χιλιάδες (3.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). 2. Η μείωση του μισθώματος που προβλέπεται στην προηγούμενη παράγραφο δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις, στις οποίες οι εκμισθωτές, μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, έχουν συμφωνήσει με το Ελληνικό Δημόσιο ή τους φορείς του δημοσίου τομέα, όπως αυτοί καθορίζονται ανωτέρω, στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος τουλάχιστον κατά τα προβλεπόμενα στην ως άνω, παράγραφο ποσοστά. Αν έχει συμφωνηθεί μείωση κατώτερη από αυτή, που αναλογεί με βάση τα οριζόμενα στην ανωτέρω παράγραφο, τότε το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα μειώνεται από 1.10.2012, στο ύψος που προκύπτει από την εφαρμογή των ποσοστών αυτών. 3. Οταν το ετήσιο μίσθωμα, το οποίο προκύπτει μετά την εφαρμογή των προβλεπομένων στην πρώτη παράγραφο, είναι κατώτερο του μισθώματος, το οποίο διαμορφώνεται από την εφαρμογή συντελεστή απόδοσης τέσσερα και ογδόντα εκατοστά τοις εκατό (4,80%) επί της αξίας, που προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (Α΄ 43), δικαιούται ο εκμισθωτής με αίτηση του που υποβάλλεται στην αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος υπηρεσία και στην οποία επισυνάπτεται φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ακινήτου θεωρημένο από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή Δ.Ο.Υ., να ζητήσει τον περιορισμό της μείωσης του μισθώματος, όπως προσδιορίζεται ανωτέρω, ή τη μηδενική του μείωση, όταν το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση, είναι ίσο ή κατώτερο αυτού. Η υπηρεσία που είναι αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος ενημερώνει εγγράφως σχετικά την αρχή που είναι αρμόδια για τη σύναψη της μισθωτικής συμβάσεως. 4. Τα αναπροσαρμοσμένα ως άνω μισθώματα δεν επιτρέπεται να αυξηθούν πριν την 1.1.2015. 5. Ειδικά για τα νομικά πρόσωπα των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν υπάγονταν στην υποχρεωτική εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, η προοδευτική μείωση της παραγράφου 1 υπολογίζεται επί τη βάσει του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου μισθώματος, μειωμένου κατά ποσοστό 20%. Σε περίπτωση που τα ανωτέρω νομικά πρόσωπα είχαν προβεί σε μείωση μισθώματος κατόπιν διαπραγμάτευσης με τον εκμισθωτή, η ως άνω προοδευτική μείωση υπολογίζεται επί του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου μισθώματος, μειωμένου κατά το ποσοστό που υπολείπεται έως το 20%».