Τροποποίηση πράξης σύστασης οροφοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας –
Περιορισμοί τροποποίησης: «Σύμφωνα με το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929,
επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες να κανονίσουν με ιδιαίτερη συμφωνία στην οποία
είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της
συνιδιοκτησίας, καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και δώσουν σε καθορισμένη
πλειοψηφία το δικαίωμα να λαμβάνει, για το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση σχετική
με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών του ακινήτου. Εξάλλου, στο
άρθρο 13 § ι του ίδιου νόμου ορίζεται ότι, κάθε σύμβαση που κανονίζει ή
μεταβάλει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται με
συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στο βιβλίο μεταγραφών.
Τέλος, στο άρθρο 9 του ν. 1562/1985 ορίζεται ότι, με αίτηση της πλειοψηφίας τουλάχιστον 65% των συγκυρίων, μπορεί να επιτραπεί από το Δικαστήριο, η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του Κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις, που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας. Από το συνδυασμό των διατάξεων των παραπάνω νόμων, ο πρώτος των οποίων εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ), προκύπτει ότι, η τροποποίηση της πράξης συστάσεως της οροφοκτησίας και του Κανονισμού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει α) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί, β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% και γ) με απόφαση της Γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, εάν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον Κανονισμό. Ειδικότερα, αναφορικά με την τελευταία αυτή περίπτωση, είναι δυνατή η ανάθεση με τον Κανονισμό στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, του δικαιώματος τροποποιήσεως συγκεκριμένων όρων του Κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον Κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των (μειοψηφούντων) συνιδιοκτητών που υφίστανται από το νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, διότι το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929, ρητώς, περιορίζει τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία, μόνο σε αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον. Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, τα ποσοστά συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, ούτε η απαλλαγή ορισμένων ιδιοκτησιών από τέτοιες δαπάνες ούτε να τεθούν περιορισμοί στη χρήση χωριστών ιδιοκτησιών, αλλά για τις περιπτώσεις αυτές απαιτείται απόφαση του συνόλου των συνιδιοκτητών. Η τροποποίηση του κανονισμού ή της σύστασης οριζόντιας οροφοκτησίας εφόσον έγινε χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών είναι ανίσχυρη και δεν δεσμεύει τους διαφωνούντες ακόμη και αν περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφεί. Στην περίπτωση, όμως, που, παρά την άνω αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 4 § 1 του ν. 3741/1929, επιχειρηθεί από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή, τροποποίηση της πράξης συστάσεως και του κανονισμού της πολυκατοικίας, με την οποία θίγονται τα άνω δικαιώματα των μειοψηφούντων συνιδιοκτητών, η καταρτιζόμενη κατά τα άνω δικαιοπραξία είναι, ως προς αυτούς, και κατά το μέρος που θίγονται τα τοιαύτα δικαιώματα τους απολύτως άκυρη (άρθρα 174 και 180 ΑΚ) ως αντικείμενη ευθέως σε διάταξη νόμου (174 ΑΚ) δύναται δε, να αναγνωριστεί η ακυρότητα της οποτεδήποτε χωρίς χρονικούς περιορισμούς κατά το άρθ. 70 Κ.Πολ.Δ». (Aρειος Πάγος αρ. απόφασης 683/2014)
Τέλος, στο άρθρο 9 του ν. 1562/1985 ορίζεται ότι, με αίτηση της πλειοψηφίας τουλάχιστον 65% των συγκυρίων, μπορεί να επιτραπεί από το Δικαστήριο, η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του Κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις, που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας. Από το συνδυασμό των διατάξεων των παραπάνω νόμων, ο πρώτος των οποίων εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ), προκύπτει ότι, η τροποποίηση της πράξης συστάσεως της οροφοκτησίας και του Κανονισμού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει α) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί, β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% και γ) με απόφαση της Γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, εάν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον Κανονισμό. Ειδικότερα, αναφορικά με την τελευταία αυτή περίπτωση, είναι δυνατή η ανάθεση με τον Κανονισμό στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, του δικαιώματος τροποποιήσεως συγκεκριμένων όρων του Κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον Κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των (μειοψηφούντων) συνιδιοκτητών που υφίστανται από το νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, διότι το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929, ρητώς, περιορίζει τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία, μόνο σε αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον. Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, τα ποσοστά συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, ούτε η απαλλαγή ορισμένων ιδιοκτησιών από τέτοιες δαπάνες ούτε να τεθούν περιορισμοί στη χρήση χωριστών ιδιοκτησιών, αλλά για τις περιπτώσεις αυτές απαιτείται απόφαση του συνόλου των συνιδιοκτητών. Η τροποποίηση του κανονισμού ή της σύστασης οριζόντιας οροφοκτησίας εφόσον έγινε χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών είναι ανίσχυρη και δεν δεσμεύει τους διαφωνούντες ακόμη και αν περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφεί. Στην περίπτωση, όμως, που, παρά την άνω αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 4 § 1 του ν. 3741/1929, επιχειρηθεί από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή, τροποποίηση της πράξης συστάσεως και του κανονισμού της πολυκατοικίας, με την οποία θίγονται τα άνω δικαιώματα των μειοψηφούντων συνιδιοκτητών, η καταρτιζόμενη κατά τα άνω δικαιοπραξία είναι, ως προς αυτούς, και κατά το μέρος που θίγονται τα τοιαύτα δικαιώματα τους απολύτως άκυρη (άρθρα 174 και 180 ΑΚ) ως αντικείμενη ευθέως σε διάταξη νόμου (174 ΑΚ) δύναται δε, να αναγνωριστεί η ακυρότητα της οποτεδήποτε χωρίς χρονικούς περιορισμούς κατά το άρθ. 70 Κ.Πολ.Δ». (Aρειος Πάγος αρ. απόφασης 683/2014)
Σχόλια