«Άγνωστος ιδιοκτήτης» στο Κτηματολόγιο- Αναγνώριση κυριότητας με χρησικτησία

Γράφει η Δικηγόρος Αθηνών Αναστασία Χρ. Μήλιου

Σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν αναφορικά με την λειτουργία του κτηματολογίου, στην περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να ζητηθεί με αγωγή ενώπιον του αρμοδίου καθ' ύλην και κατά τόπο Δικαστηρίου, η αναγνώριση του δικαιώματος, που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και η διόρθωση, ολικά ή μερικά της πρώτης εγγραφής. Η αγωγή, αυτή μπορεί

να είναι είτε αναγνωριστική είτε διεκδικητική και ασκείται από όποιον έχει έννομο συμφέρον, σε αποκλειστική προθεσμία πέντε (5) ετών, από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης της απόφασης του Οργανισμού Κτηματολογίου.

Κατ' εξαίρεση, όταν πρόκειται για διόρθωση αρχικής εγγραφής με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο δικαιούχος επικαλείται ως τίτλο κτήσεως την έκτακτη χρησικτησία, η αγωγή απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου, στο οποίο θεωρείται ότι ανήκουν κατά κυριότητα τα ακίνητα που φέρουν την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ», μόλις καταστεί οριστική η πρώτη έγγραφη.

Σε υπόθεση που εξετάστηκε από το Μονομελές Πρωτοδικείο της Λάρισας, επί αγωγής κατά του Ελληνικού Δημοσίου, ο ενάγων που ήταν κύριος διαμερίσματος, το οποίο στο κτηματολόγιο φερόταν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ζήτησε να αναγνωρισθεί η κυριότητά του, που προέκυψε από έκτακτη 20ετή και άνω χρησικτησία. Συγκεκριμένα, διέμενε στο ακίνητο αυτό χωρίς να έχει κανονικό συμβόλαιο, παρά μόνο προσύμφωνο πώλησης και έκτοτε ασκεί επ’ αυτού πράξεις νομής και κατοχής, με διάνοια κυρίου  επί χρονικό διάστημα μακρότερο της 20ετίας, χωρίς ποτέ να ενοχληθεί από κανέναν.

Ισχυρίστηκε δε ότι εκ παραδρομής, κατά την εγγραφή στο κτηματολογικό Φύλλο του σχετικού βιβλίου του Κτηματολογικού Γραφείου Λ., το επίδικο ακίνητο εγγράφηκε ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ζήτησε δε με την κρινόμενη αγωγή α) να αναγνωριστεί ότι είναι κύριος του επιδίκου ακινήτου και β) να διορθωθεί η πρώτη εγγραφή τον επιδίκου διαμερίσματος με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» ώστε να αναγραφεί ο ενάγων ως κύριος αυτού, με τίτλο κτήσης αυτού την έκτακτη χρησικτησία.

Το δικάσαν δικαστήριο έλεγξε για το παραδεκτό της συζήτησης των αιτημάτων της αγωγής ότι καταχωρήθηκε η περίληψη αυτής εμπρόθεσμα στο τηρούμενο κτηματολογικό φύλλο του αρμοδίου Κτηματολογικού Γραφείου Λ., δεν θεώρησε όμως  απαιτούμενη την προσαγωγή πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ (ν. 4223/2013), καθόσον κατά την κρίση του, η διάταξη, που καθιερώνει το απαράδεκτο της συζήτησης της αγωγής, αν δεν προσκομιστεί από το διάδικο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, παραβιάζει και έρχεται σε ευθεία αντίθεση με τη διάταξη του άρθρου 6 παρ.1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για την προστασία των δικαιωμάτων του ανθρώπου και των θεμελιωδών ελευθεριών (ΕΣΔΑ) και τις διατάξεις των άρθρων 17, 20 και 25 του Συντάγματος (δικαιώματα ιδιοκτησίας, δικαίωμα παροχής έννομης προστασίας και αρχή της αναλογικότητας), με το σκεπτικό ότι δεν είναι δυνατόν μία καθαρά φορολογική διάταξη, που δεν αφορά στην προστασία των συναλλασσομένων σε σχέση με τα ακίνητα ή δεν επιδιώκει την παροχή δικαστικής προστασίας, να αποτελεί ειδική διαδικαστική προϋπόθεση μιας εμπράγματης αγωγής και προαπαιτούμενο, προκειμένου να εκδοθεί απόφαση επί της ουσίας, καθώς στόχος της δίκης πρέπει να είναι πάντοτε η έκδοση της απόφασης επί της ουσίας και οι διαδικαστικές προϋποθέσεις πρέπει να έχουν σκοπό να εξασφαλίσουν την ομαλή και απρόσκοπτη ροή της διαδικασίας και να αποτελούν εγγυήσεις ορθής δικαστικής απόφασης. 

Το Δικαστήριο απέρριψε τη ένσταση του Δημοσίου ότι το ακίνητο έχει περιέλθει στην ιδιοκτησία του «ως αγνώστου ιδιοκτήτη», καθώς σύμφωνα με το άρθρου 4 εδαφ. β' του ν. 3127/2003, σε οικισμούς, που προϋφίστανται του έτους 1923, είναι δυνατή η χρησικτησία έναντι του Δημοσίου, εφόσον μέχρι την έναρξη του νόμου αυτού, δηλαδή μέχρι το 2003, ο δικαιούχος νέμεται το ακίνητο επί 10 έτη αδιατάρακτα και έχει ο ίδιος ή οι δικαιοπάροχοί του νόμιμο τίτλο.

Έτσι έγινε δεκτή η αγωγή και α) αναγνωρίστηκε  το δικαίωμα κυριότητας του ενάγοντος στο επίδικο διαμέρισμα, και β) διατάχθηκε η διόρθωση της πρώτης εγγραφής του οικείου Κτηματολογικού Φύλλου του σχετικού Βιβλίου του Κτηματολογικού Γραφείου και ενεγράφη ο ενάγων ως κύριος του διαμερίσματος.