Αποκατάσταση οικήματος σε παραδοσιακό οικισμό με αλλαγή χρήσης του σε τουριστικό κατάλυμα - Έννοια εισοδήματος από οικοδομές

Γράφει η Σόφη Ε. Παυλάκη, Δικηγόρος, ΜΔΕ

Με την πρόσφατη απόφαση 1556/2016[1] του 8ου Τμήματος του Μονομελούς Διοικητικού Εφετείου Αθηνών κρίθηκε υπόθεση που αφορούσε αποκατάσταση ερειπωμένου οικήματος σε παραδοσιακό οικισμό με αλλαγή χρήσης του σε τουριστικό κατάλυμα. Η

απόφαση αναφέρεται περαιτέρω στην έννοια του εισοδήματος από οικοδομές στην περίπτωση αυτή καθώς επίσης και στον υπολογισμό της εμπορικής αξίας του ακινήτου, στο οποίο συντελούνται βελτιωτικές παρεμβάσεις ή επεκτάσεις.

Εν προκειμένω, με την κριθείσα έφεση του εκκαλούντος Ελληνικού Δημοσίου ζητήθηκε η εξαφάνιση προηγούμενης οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Διοικητικού Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία είχε γίνει δεκτή προσφυγή των εφεσιβλήτων και ακυρώθηκε το ένδικο προσωρινό φύλλο ελέγχου προσδιορισμού φόρου εισοδήματος του Προϊστάμενου της αρμόδιας ΔΟΥ, έτους 2009.

Όπως έγινε δεκτό από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 21 του ν. 2238/1994 (Α΄ 151), όπως ίσχυε κατά τον κρίσιμο χρόνο[2] και 24 παρ. 1 και 6 του Συντάγματος[3] προκύπτει ότι το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον έχουν αναχθεί σε αυτοτελώς προστατευόμενα αγαθά,[4] τα δε αρμόδια όργανα του Κράτους οφείλουν να προβαίνουν σε θετικές ενέργειες για την αποτελεσματική διαφύλαξη των αγαθών αυτών και ειδικότερα, να λαμβάνουν τα απαιτούμενα νομοθετικά και διοικητικά, προληπτικά και κατασταλτικά μέτρα, παρεμβαίνοντας στον αναγκαίο βαθμό στην οικονομική ή άλλη ατομική ή συλλογική δραστηριότητα.[5]

Περαιτέρω, με το πδ/γμα της 23.12.1998 (Δ΄ 63) ο οικισμός «Ανατολή» της κοινότητας Ανατολής Λασιθίου Κρήτης χαρακτηρίσθηκε ως παραδοσιακός και καθορίσθηκαν γι΄ αυτόν ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης. Από τα στοιχεία της δικογραφίας προέκυψε ότι κατόπιν σχετικής εντολής, διενεργήθηκε έλεγχος στην πρώτη των εφεσιβλήτων, ιδιοκτήτρια ξενοδοχειακού συγκροτήματος, που αποτελείτο από δύο ακίνητα (παλαιά σπίτια) με αυλή και βρίσκεται στον προαναφερόμενο, χαρακτηρισμένο ως παραδοσιακό οικισμό «Ανατολή» Ιεράπετρας Λασιθίου. Η χρήση και νομή των εν λόγω ακινήτων παραχωρήθηκε με σκοπό την τουριστική αξιοποίηση και εκμετάλλευσή τους, δυνάμει σχετικού ιδιωτικού συμφωνητικού, για εννέα (9) έτη, στην ένδικη εταιρεία, η οποία ανέλαβε τις εργασίες και το κόστος επισκευής και αποκατάστασης των ακινήτων με σκοπό τη μετατροπή τους σε τουριστικά καταλύματα Β΄ τάξης και δυναμικότητας 6 δωματίων και 12 κλινών.

Από τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος της ένδικης εταιρείας που υπεβλήθησαν στην οικεία ΔΟΥ και τα λοιπά φορολογικά στοιχεία της, προέκυψε ότι κατά το έτος 2004, οπότε αποπερατώθηκαν οι προαναφερόμενες εργασίες, το σύνολο του κόστους των κτηριακών και μηχανολογικών εξοπλισμών ανήλθε σε 208.351,36 ευρώ (191.410,28 ευρώ κτηριακά συν 26.640,58 ευρώ μηχανολογικός εξοπλισμός μείον 9.699,50 ευρώ αμοιβές μηχανικών). Κατόπιν τούτων και εν όψει του ότι, δυνάμει του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού, η μίσθωση των εν λόγω ακινήτων είχε οριστεί 9ετής, διαιρέθηκε η πραγματική αξία της οικοδομής κατά τον χρόνο αποπεράτωσης των εν γένει εργασιών (2004) σε ίσα μέρη με τον αριθμό των ετών της μίσθωσης (208.351,36 ευρώ διά 7 ίσον 29.764,48 ευρώ) με αποτέλεσμα να προκύψει εισόδημα από οικοδομές για την εφεσίβλητη ύψους 29.764,48 ευρώ για καθένα από τα έτη 2004, 2005, 2006 και 2007.

Εν συνεχεία, με βάση τα πορίσματα του ελέγχου, εκδόθηκε από τον Προϊστάμενο της ΔΟΥ Αθηνών το ένδικο προσωρινό φύλλο ελέγχου προσδιορισμού φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, με το οποίο καταλογίστηκε σε βάρος της πρώτης εφεσίβλητης διαφορά φόρου, ύψους 10.959,73 ευρώ (18.567,54 ευρώ βάσει ελέγχου μείον 7.607,81 ευρώ βάσει δήλωσης) πλέον προσαυξήσεων για το οικονομικό έτος 2008 (διαχ. περίοδος από 1.1.2007 έως 31.12.2007). Κατά του φύλλου αυτού, οι εφεσίβλητοι, άσκησαν προσφυγή ισχυριζόμενοι ότι οι δαπάνες που έγιναν για την τουριστική αξιοποίηση των ανωτέρω δύο ακινήτων αφορούν επισκευές, δεδομένου και του παραδοσιακού χαρακτήρα του οικισμού, ο οποίος δεν επιτρέπει άλλου είδους παρεμβάσεις και ειδικότερα αλλαγή της μορφής των κτισμάτων ή επεκτάσεις, προσκόμισαν δε προς απόδειξη του ισχυρισμού τους, πλην άλλων, αντίγραφο εγγράφου του Τμήματος Πολεοδομίας Ιεράπετρας, στο οποίο εκτίθεται ότι στον παραδοσιακό οικισμό «Ανατολή» Ιεράπετρας έχουν εκδοθεί, σύμφωνα με το πδ/γμα 23.12.1998, δύο οικοδομικές άδειες στο όνομα της ένδικης εταιρείας, μία για αντικατάσταση δώματος και επισκευή παλαιάς ερειπωμένης οικίας, για την οποία έγινε κατά το έτος 2004 αναθεώρηση για αλλαγή χρήσης από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα Β΄ τάξης και μία για επισκευή και μετατροπή ερειπωμένου παραδοσιακού οικήματος σε κατάλυμα.

Στο ίδιο έγγραφο, γίνεται μνεία ότι οι εν λόγω άδειες εκδόθηκαν σύμφωνα με το εφαρμοστέο ως άνω προεδρικό διάταγμα και ότι τα ένδικα δύο κτήρια χαρακτηρίστηκαν ως ακίνητα αρχιτεκτονικής κληρονομιάς κατ΄ άρθρο 2 του προεδρικού διατάγματος και επισκευάστηκαν ομοίως με βάση τις διατάξεις του άρθρου 2 του διατάγματος που ορίζουν ότι επιτρέπονται εργασίες επισκευής και συντήρησης που συντείνουν στην αποκατάσταση του αρχικού κτηρίου σε τοπολογικό, μορφολογικό και κατασκευαστικό επίπεδο. Έναντι των ισχυρισμών αυτών, η φορολογική αρχή επικαλέσθηκε σχετική απόφαση έτους 2002 του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Κρήτης, με την οποία εγκρινόταν η υπαγωγή στις σχετικές διατάξεις της επένδυσης της ένδικης επιχείρησης, που αναφέρεται σε μετατροπή παραδοσιακών κατοικιών σε ξενοδοχείο κλασσικού τύπου Β΄ τάξεως, στην Ανατολή Ιεράπετρας καθώς και σχετικό έγγραφο του Υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο αναφέρει ότι στο αναφερόμενο κτίσμα - ερειπωμένο αγροτόσπιτο έγιναν βελτιώσεις και μετατροπές, ώστε να λειτουργήσει ως τουριστικό κατάλυμα.

Εν όψει τούτων, το πρωτόδικο Δικαστήριο, με την εκκαλούμενη απόφασή του, αφού έλαβε υπ΄ όψη ότι στα επίμαχα κτήρια της πρώτης εφεσίβλητης έγιναν εργασίες επισκευής και συντήρησης με σκοπό την αποκατάστασή τους στην αρχική τους μορφή σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις για τα «ακίνητα αρχιτεκτονικής κληρονομιάς», προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως τουριστικά καταλύματα και ότι δεν αποδείχθηκε ότι οι εν λόγω εργασίες συνετέλεσαν στη μετατροπή των ανωτέρω κτισμάτων και μεταβολή της αρχικής τους κατάστασης με βελτιώσεις και επεκτάσεις, έκρινε ότι οι εργασίες που έγιναν στα εν λόγω κτήρια της πρώτης εφεσίβλητης είχαν χαρακτήρα επισκευών για τη συντήρηση και αποκατάστασή τους και ως εκ τούτου οι σχετικές δαπάνες που έγιναν για τον λόγο αυτό από την εταιρεία, στην οποία είχε παραχωρηθεί η χρήση και η νομή των εν λόγω κτισμάτων, δεν εμπίπτουν στην έννοια του εισοδήματος από οικοδομές για την πρώτη εφεσίβλητη, ακύρωσε δε το ένδικο προσωρινό φύλλο ελέγχου προσδιορισμού φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, κατά παραδοχή της προσφυγής.

Επομένως, το Δικαστήριο λαμβάνοντας υπ΄ όψη ότι τα επίμαχα κτίσματα βρίσκονται εντός νόμιμα χαρακτηρισμένου παραδοσιακού οικισμού, ο οποίος κατά την ανωτέρω συνταγματική διάταξη (άρθρο 24), ανάγεται σε αυτοτελώς προστατευόμενο αγαθό, για την αποτελεσματική διαφύλαξη του οποίου τα όργανα του Κράτους έχουν υποχρέωση πρόβλεψης προληπτικών και διοικητικών μέτρων και παρέμβασης στις συναφείς οικονομικές και συλλογικές δραστηριότητες και ότι οι σχετικές οικοδομικές άδειες, για την αποκατάσταση των κτισμάτων αυτών, είχαν χορηγηθεί με βάση το πδ/γμα της 23.12.1998, προκειμένου αυτά ν΄ αποκτήσουν την αρχική τους μορφή, έκρινε ότι οι σχετικές εργασίες που έλαβαν χώρα επ΄ αυτών εντός των πλαισίων της ειδικής νομοθετικής προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος, δεν μπορούν να χαρακτηρισθούν ως «βελτιώσεις» ή «επεκτάσεις», κατά την έννοια των διατάξεων του άρθρου 21 παρ. 1 περ. β΄ του ν. 2238/1994, δεδομένου ότι οι εν λόγω διατάξεις αντιμετωπίζουν τη συνήθη περίπτωση, κατά την οποία η εμπορική αξία του ακινήτου αυξάνεται, διαρκούσης της μίσθωσης, από βελτιωτικές παρεμβάσεις ή επεκτάσεις επί του ακινήτου εκ μέρους μισθωτή, το όφελος των οποίων καρπούται, μετά τη λήξη της σχετικής σύμβασης, ο εκμισθωτής - κύριος του ακινήτου. Έγινε δε περαιτέρω δεκτό ότι και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ερμήνευσε και εφάρμοσε ορθά τον νόμο και απερρίφθη η έφεση του εκκαλούντος Ελληνικού Δημοσίου.

---

[1] Η απόφαση ΜΔΕφΑθ 1556/2016 (Τμ. 8ο) δημοσιεύεται στο περιοδικό «Περιβάλλον & Δίκαιο» τ. 3/2016 σ. 520, εκδ. Νομική Βιβλιοθήκη.

[2] Βλ. άρθρο 21 ν. 2238/1994 (Α΄ 151): «1. Ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται: α) ... β) Η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσής της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος, που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής, από την αξία αυτής, κατά τον χρόνο της ανέγερσής της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής, η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και λοιπά στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή. Σε περίπτωση που δεν τηρούνται βιβλία ή αυτά που τηρούνται κρίνονται ανεπαρκή ή ανακριβή, καθώς και σε περίπτωση αμφισβήτησης από τον ενδιαφερόμενο της αξίας που υπολογίστηκε με αυτόν τον τρόπο, αυτή καθορίζεται ύστερα από εκτίμηση που ενεργείται από τον προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας και σε συνέχεια από τα διοικητικά δικαστήρια. Οι διατάξεις αυτής της περίπτωσης εφαρμόζονται ανάλογα και για βελτιώσεις ή επεκτάσεις που γίνονται με δαπάνες του μισθωτή σε οικοδομή της οποίας την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης της οικοδομής οι βελτιώσεις ή επεκτάσεις παραμένουν στην κυριότητα του εκμισθωτή …».

[3] Άρθρα 24 παρ. 1 και 6 του Συντάγματος: «Η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος αποτελεί υποχρέωση του Κράτους και δικαίωμα του καθενός. Για τη διαφύλαξή του το Κράτος έχει υποχρέωση να παίρνει ιδιαίτερα προληπτικά ή κατασταλτικά μέτρα ... 6. Τα μνημεία, οι παραδοσιακές περιοχές και τα παραδοσιακά στοιχεία προστατεύονται από το Κράτος».

[4] Βλ. ΣτΕ 3944/2015.

[5] ΣτΕ 207/2016, 700/2016.