H Διαταγή Απόδοσης Χρήσης Μισθίου Ακινήτου

Γράφει η Χριστίνα Δεστούνη, Δικηγόρος Καλαμάτας

Σκοπός της ταχείας διαδικασίας έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου είναι ο εξοπλισμός του εκμισθωτή με εκτελεστό τίτλο κατά του μισθωτή, που εκδηλώνει δυστροπία ως προς την καταβολή μισθωμάτων. Η διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου αποτελεί τίτλο εκτελεστό, που εκτελείται μόλις παρέλθουν είκοσι ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση.

Βασική προϋπόθεση για να δικαιολογηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου ακινήτου είναι η καθυστέρηση στην καταβολή μισθώματος από δυστροπία. Δυστροπία υφίσταται ακόμα κι αν η καθυστέρηση οφείλεται σε οικονομική δυσχέρεια του μισθωτή. Η οικονομική αδυναμία δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος, καθώς ο μισθωτής που συμβάλλεται στην συγκεκριμένη μισθωτική σχέση αποδέχεται την ικανότητα προς πορισμό των απαιτούμενων οικονομικών μέσων για την εκπλήρωσης της συμβατικής του υποχρέωσης προς καταβολή του μισθώματος καθ' όλο το διάστημα της μίσθωσης.

Για την έκδοση της διαταγής απόδοσης απαιτείται η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως. Κατά την διατύπωση του άρθρου 637 ΚΠολΔ με έγγραφο πρέπει να αποδεικνύεται μόνο η έναρξη της μίσθωσης. Δεν είναι αναγκαία η απόδειξη με έγγραφο της εξακολούθησης της μίσθωσης, όταν παρήλθε  ο ορισμένος αρχικός συμβατικός χρόνος και η μίσθωση συνεχίζεται  χωρίς να υπογραφεί τροποποιητικό έγγραφο παράτασης της διάρκειάς της, επειδή ο  μισθωτής εξακολουθεί να έχει στην κατοχή του το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται.

 Η διάταξη του άρθρου 639 παραγρ. 2 περ β ΚΠολΔ προβλέπει ότι στην αίτηση πρέπει να γίνεται “επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση”. Κατά συστηματική ερμηνεία  πρέπει να γίνει δεκτό ότι νοείται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η έναρξη της μίσθωσης.

 Αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης , όταν η σύμβαση μίσθωσης έχει λήξει ή έχει λυθεί , όπως ενδεικτικά με καταγγελία και εφόσον έχουν επέλθει τα αποτελέσματα της καταγγελίας, αφού στην περίπτωση αυτή δεν οφείλεται μίσθωμα αλλά αποζημίωση χρήσης.

Για να εκδοθεί διαταγή απόδοσης είναι απαραίτητο να επιδοθεί από τον εκμισθωτή στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή έγγραφη όχληση τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης. Στην όχληση πρέπει να αναφέρονται τα οφειλόμενα μισθώματα και το χρονικό διάστημα στο οποίο αντιστοιχούν.

Αν ο μισθωτής καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα εντός του δεκαπενθημέρου και η καταβολή αποδεικνύεται εγγράφως (όπως λόγου χάρη με έγγραφη εξοφλητική απόδειξη που εξέδωσε ο εκμισθωτής ή με το αποδεικτικό κατάθεσης του ποσού στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή) τότε αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης, εκτός αν υφίσταται επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση της έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

Αν ο εκμισθωτής είχε επιδώσει στο παρελθόν έγγραφη όχληση και ο μισθωτής είχε συμμορφωθεί αλλά στη συνέχεια επαναλαμβάνει την ίδια συμπεριφορά συστηματικά, δεν απαιτείται επίδοση νεότερης όχλησης κάθε φορά καθώς είναι άσκοπο να υποχρεώνεται ο εκμισθωτής στην δαπάνη και στον χρόνο αναμονής δεύτερης ή και τρίτης όχλησης.

Εφόσον μετά την πρώτη επίδοση όχλησης ο μισθωτής είχε εξοφλήσει, αλλά στην συνέχεια οφείλει και πάλι μισθώματα, η δυστροπία θεωρείται επανειλημμένη, οπότε την δεύτερη φορά δεν θα μπορεί να αποτρέψει την έκδοση διαταγής απόδοσης ακόμα κι αν εξοφλήσει.