Της Χριστίνας Δεστούνη, δικηγόρου Καλαμάτας
Πολλές
φορές η κατάρτιση της σύμβασης δεν είναι αμέσως δυνατή για διάφορους λόγους,
ενώ από την άλλη μεριά οι ενδιαφερόμενοι θέλουν να δεσμευθούν ότι η σύμβαση θα
καταρτιστεί. Για παράδειγμα, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής ακινήτου ενδέχεται να
χρειάζεται χρόνο για να ελέγξει τους τίτλους ή για να συγκεντρώσει το τίμημα ,
ενώ συγχρόνως θέλει να εξασφαλίσει ότι ο ιδιοκτήτης θα του πωλήσει το ακίνητο
στην τιμή που συμφώνησαν. Κατά το άρθρο 166 ΑΚ , με το προσύμφωνο τα
συμβαλλόμενα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να καταρτίσουν ορισμένη
σύμβαση. Το προσύμφωνο είναι αυθύπαρκτη
και αυτοτελής σύμβαση, η οποία
δημιουργεί την υποχρέωση για σύναψη στο μέλλον της οριστικής σύμβασης (
ΑΠ 825/2019, ΑΠ 957/2019). Το
προσύμφωνο, το οποίο παράγει υποχρέωση προς παροχή συνισταμενη στην κατάρτιση
της οριστικής σύμβασης, αποτελεί ενοχική – υποσχετική σύμβαση (ΑΠ 1306/2019,
ΕΦΠΕΙΡ 19/2017). Η σύναψη της σκοπούμενης οριστικής σύμβασης επιφέρει απόσβεση της εκ του προσυμφώνου ενοχής (ΑΠ
1306/2019, ΕΦΠΕΙΡ 19/2017).
Όπως
γίνεται νομολογιακά δεκτό (ΑΠ 1306/2019), η εκπλήρωση της ενοχής καθ` ορισμένο χρονικό σημείο
αποτελεί ουσιώδες στοιχείο της έννοιας της ενοχής. Ο χρόνος είναι δυνατόν να καθορίζεται από το
νόμο ή από τη δικαιοπραξία, ειδικά, καθόσον αφορά το προσύμφωνο, η πρακτική
σημασία του ζητήματος καθορισμού του χρόνου συνάψεως της οριστικής συμβάσεως
συνισταται, μεταξύ άλλων, στο ότι έκτοτε η απαίτηση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και
αρχίζει η παραγραφή, η οποία είναι 20ετής. Αναφορικά με τη σημασία, η οποία
πρέπει να προσδοθεί στην άπρακτη πάροδο της ορισμένης ημέρας προς σύναψη της
οριστικής συμβάσεως εκ μέρους είτε του ενός, είτε αμφοτέρων των μερών του
προσυμφώνου, προέχουσα σημασία έχει η προς τούτο βούληση των συμβαλλόμενων
μερών. (ΕΦΠΕΙΡ 19/2017). Για να είναι
δεσμευτικό και έγκυρο το προσύμφωνο και να γεννά υποχρέωση των συμβαλλομένων
για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, που θέλησαν τα μέρη, πρέπει να
περιέχει επαρκώς τα ουσιώδη στοιχεία της μελλοντικής αυτής σύμβασης (ΑΠ
710/2018). Πρέπει λοιπόν στο προσύμφωνο
να προσδιορίζεται με πληρότητα η σύμβαση που πρόκειται να συναφθεί.
Εφόσον
το άρθρο 166ΑΚ δεν διαλαμβάνει ειδικές διατάξεις, που
να διέπουν το προσύμφωνο, για την ταυτότητα του νομικού λόγου εφαρμόζονται
αναλογικώς επί των σχέσεων που πηγάζουν από αυτό, οι κανόνες που αφορούν γενικά
σε όλες τις συμβάσεις ή στην ειδική κατηγορία στην οποία υπάγεται ορισμένη
σύμβαση (ΑΠ 825/2019, ΜΠΡΛΑΜ 57/2016).
Για παράδειγμα, σε περίπτωση προσυμφώνου πωλήσεως έχουν εφαρμογή τόσο οι
γενικές διατάξεις για την πλημμελή εκπλήρωση της παροχής, όσο και οι ειδικές
διατάξεις της συγκεκριμένης συμβάσεως, όπως εκείνες που αφορούν στην ευθύνη του
πωλητή για νομικά ή πραγματικά ελαττώματα και για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων
κατά τα άρθρα 515 και 534 - 537
ΑΚ. (ΑΠ 825/2019).
Σύμφωνα με
τη διάταξη του άρθρου 166 ΑΚ,
το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο που ορίζει ο νόμος για την σύμβαση που πρέπει να συναφθεί. Σε περίπτωση
μη τήρησης του τύπου, η σχετική σύμβαση είναι άκυρη κατ’ άρθρο 159 ΑΚ και θεωρείται σαν να μην
έγινε (άρθρο 180 ΑΚ). Για
παράδειγμα, όπως προκύπτει
από τα άρθρα 369 και 1033 ΑΚ για την
μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται η σύνταξη
συμβολαιογραφικού εγγράφου. Επομένως, στον τύπο αυτό υποβάλλεται και το
προσύμφωνο, το οποίο αφορά τέτοια σύμβαση. (ΑΠ 945/2017, ΑΠ 1306/2019). Η μη
τήρηση του συστατικού τύπου του συμβολαιογραφικού εγγράφου συνεπάγεται την
απόλυτη ακυρότητα του προσυμφώνου, που
θεωρείται σαν να μην έγινε.(ΑΠ 1709/2013).
Αν σε εκτέλεση του άκυρου κατά τα ανωτέρω προσυμφώνου καταβλήθηκε
ολόκληρο ή μέρος του προσυμφωνηθέντος τιμήματος, αυτό αναζητείται κατά τις
διατάξεις των άρθρων 904 επ. Α.Κ.
περί αδικαιολογήτου πλουτισμού (ΑΠ 1709/2013). Κατά τη διάταξη του άρθρου
158 ΑΚ: «Η τήρηση τύπου για τη δικαιοπραξία απαιτείται μόνο όπου το ορίζει ο
νόμος». Κατ` άρθρο 159 ΑΚ: «Δικαιοπραξία για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος που
απαιτεί ο νόμος, εφόσον δεν ορίζεται το αντίθετο, είναι άκυρη». Κατά τη διάταξη
του άρθρου 180 ΑΚ: «Η άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται σαν να μην έγινε». Κατά τη
διάταξη του άρθρου 904 ΑΚ: «Όποιος έγινε πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία από
την περιουσία ή με ζημία άλλου έχει υποχρέωση να αποδώσει την ωφέλεια. Η
υποχρέωση αυτή γεννιέται ιδίως σε περίπτωση παροχής αχρεώστητης ή παροχής για
αιτία που δεν επακολούθησε ή έληξε ή αιτία παράνομη ή ανήθικη». Από τον
συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων συνάγεται ότι αναγνωρίζεται αξίωση προς απόδοση
της ωφέλειας που αποκτήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή με ζημία
άλλου και όταν η παροχή έγινε σε εκτέλεση συμβάσεως, για την οποία ο νόμος
απαιτεί την τήρηση ορισμένου τύπου και αυτός δεν τηρήθηκε, καθόσον και στην
περίπτωση αυτή η δικαιοπραξία σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 158, 159 και
180 ΑΚ, θεωρείται σαν να μην έγινε και επομένως δεν υπάρχει νόμιμη αιτία που να
δικαιολογεί τη διατήρηση της παροχής στον λήπτη, εφόσον η βούληση του δότη, που
εκδηλώθηκε άτυπα δεν αναγνωρίζεται από το νόμο ( ΠΠΡΑΘ 652/2013). Κατά συνέπεια η προκαταβολή τιμήματος σε
εκτέλεση προσυμβάσεως αγοράς ακινήτου, για την οποία δεν συντάχθηκε
συμβολαιογραφικό έγγραφο, που απαιτείται κατά τα άρθρα 166, 369 και 1033 ΑΚ,
συνιστά πλουτισμό του πωλητή χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία του αγοραστή,
ώστε αναζητείται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού ( ΠΠΡΑΘ 652/2013).
Το
προσύμφωνο υποχρεώνει τα συμβαλλόμενα μέρη σε σύμπραξη για την κατάρτιση της
οριστικής σύμβασης. Αν ο ένας συμβαλλόμενος αθετήσει την υποχρέωσή του και δεν
συμπράξει στην κατάρτιση της σύμβασης, το άλλο συμβαλλόμενο μέρος ασκεί αγωγή
με αίτημα την καταδίκη του εναγομένου σε δήλωση βούλησης για την κατάρτισης της
κύριας σύμβασης (949 ΚΠολΔ). Με την
τελεσιδικία της απόφασης θεωρείται ότι η
δήλωση βούλησης του εναγομένου για την κατάρτιση της σύμβασης έγινε (ΑΠ
945/2017) και ο ενάγων μπορεί να
δηλώσει αποδοχή της επιφέροντας την κατάρτιση της σύμβασης.
Η αθέτηση
της υποχρέωσης από το προσύμφωνο, εφόσον έχει τηρηθεί ο τύπος που ορίζει
ο νόμος για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί, μπορεί να θεμελιώσει υποχρέωση
αποζημίωσης (ΑΠ 957/2019, ΑΠ 590/2017).
Σχόλια