Με τον Ν. 4738/2020 επέρχονται μεγάλες αλλαγές στην ρύθμιση
οφειλών. Η πτώχευση αποσκοπεί στη
συλλογική ικανοποίηση των πιστωτών με την ρευστοποίηση του συνόλου της
περιουσίας του οφειλέτη ή επιμέρους συνόλων ή κατ' ιδίαν περιουσιακών
στοιχείων. Σε πτώχευση κηρύσσεται ο οφειλέτης που βρίσκεται σε παύση πληρωμών,
δηλαδή σε αδυναμία εκπλήρωσης των ληξιπρόθεσμων χρηματικών υποχρεώσεών του κατά
τρόπο γενικό και μόνιμο.
Με τα άρθρα 217- 224 εισάγονται νέες ρυθμίσεις
για την κύρια κατοικία ευάλωτου οφειλέτη. Προβλέπεται η δημιουργία φορέα
απόκτησης και επαναμίσθωσης , ο οποίος αναλαμβάνει την υποχρέωση απόκτησης της
κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη, την μίσθωση και την μεταβίβαση σε αυτόν.
Στο πεδίο εφαρμογής του νόμου εμπίπτουν οι ευάλωτοι οφειλέτες, δηλαδή όσοι
πληρούν τα εισοδηματικά, περιουσιακά και λοιπά κριτήρια του άρθρου 3 Ν.
4472/2017.
Σε περίπτωση
που ο ευάλωτος οφειλέτης κηρυχθεί σε πτώχευση ή σε περίπτωση που επισπεύδεται
αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη από
ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή, ο ευάλωτος οφειλέτης μπορεί να υποβάλλει
αίτημα μεταβίβασης ή μίσθωσης της κύριας κατοικίας σε φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης.
Είναι
σημαντικό να ληφθεί υπόψη ότι η άσκηση του παρόντος δικαιώματος προϋποθέτει την
σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών της
κύριας κατοικίας, συμπεριλαμβανομένων των ψιλών κυρίων και επικαρπωτών.
Για την
μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος επί της κύριας κατοικίας, ο
οφειλέτης υποβάλλει στον φορέα τα
στοιχεία ταυτότητάς του, το κατασχετήριο ή τα στοιχεία της απόφασης πτώχευσης,
τους τίτλους ιδιοκτησίας και την βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη. Αιτήσεις δεν γίνονται δεκτές εφόσον απέχουν
περισσότερο από 60 ημέρες από την ημερομηνία του κατασχετηρίου ή από την
ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης πτώχευσης στο Ηλεκτρονικό Μητρώο
Φερεγγυότητας.
Το τίμημα
μεταβίβασης ισούται προς την εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του
οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας, σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου
εκτιμητή. Ο φορέας αποκτά το
ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου αφότου καταβάλλει τίμημα μεταβίβασης στον υπάλληλο πλειστηριασμού 5 εργάσιμες
ημέρες το αργότερο πριν την ημερομηνία του πλειστηριασμού ή στον σύνδικο έως την τελευταία εργάσιμη
ημέρα του εξαμήνου που ακολουθεί την δημοσίευση της απόφασης πτώχευσης στο
Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας. Η
καταβολή του τιμήματος συναπάγεται τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος
στον φορέα και την ματαίωση του πλειστηριασμού, σε περίπτωση αναγκαστικής
εκτέλεσης. Ο φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα ελεύθερο από κάθε βάρος ή
διεκδίκηση τρίτου.
Η διάρκεια
της μίσθωσης της κύριας κατοικίας ορίζεται σε 12 έτη. Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλλει το σύνολο των
μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης, μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα
επαναγοράς και να αποκτήσει έναντι
τιμήματος επαναγοράς, ο ίδιος ή οι νόμιμοι διάδοχοί του, την κυριότητα της κύριας κατοικίας , η οποία
είχε μεταβιβαστεί στον φορέα.
Σε περίπτωση
που το δικαίωμα επαναγοράς ασκηθεί πριν την συμβατική λήξη της μίσθωσης, τότε ο
οφειλέτης πρέπει να καταβάλλει στον φορέα την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων που
οφείλονται μέχρι την λήξη της μισθωτικής περιόδου, επιπλέον του τιμήματος
επαναγοράς. Όπως προκύπτει από το άρθρο
225 παραγρ. 3 Ν. 4738/2020, το τίμημα επαναγοράς οφείλει να ανταποκρίνεται στην
εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς.
Να τονιστεί
ότι τα δικαιώματα του οφειλέτη από την μίσθωση καθώς και το δικαίωμα επαναγοράς
δεν μεταβιβάζονται, εκτός από την
περίπτωση καθολικής διαδοχής του.
Να σημειωθεί
επίσης ότι η μίσθωση καταγγέλλεται , εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς
την καταβολή 3 μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευτεί ως προς το σύνολό της
εντός μηνός από την όχληση του μισθωτή.
Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της ανωτέρω
προθεσμίας. Σε περίπτωση καταγγελίας, ο οφειλέτης υποχρεούται σε απόδοση του
μισθίου. Η καταγγελία προκαλεί αυτοδικαίως
την κατάργηση του δικαιώματος επαναγοράς.
Η μίσθωση
επίσης καταγγέλλεται σε περίπτωση που κριθεί από το αρμόδιο πτωχευτικό
δικαστήριο ότι ο οφειλέτης δεν απαλλάσσεται από τις οφειλές του, σύμφωνα με το
άρθρο 192.
Σχόλια