Καθιέρωση Εταιρειών Κτηματικής Αξιοποίησης και της εμπράγματης ωφέλειας του Ελληνικού Δημοσίου επί των αυθαιρέτων ακινήτων ιδιωτών προς αποκατάσταση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου
Ι. Α. Στη σύγχρονη κοινωνία και συγκυρία (και) λόγω της παγκόσμιας κλιματικής αλλαγής, εάν όχι κρίσης, το κομβικό βιοτικό δίπολο του περιβάλλοντος, φυσικού και ανθρωπογενούς, η διαρκής προστασία και η αέναη ανάδειξή του, αποτελεί πλέον βασική, καταστατική, αποστολή της Δημόσιας Διοίκησης, Εθνικής και Κοινοτικής. Προς την κατεύθυνση αυτή, στόχος της μελέτης είναι η υποβολή μίας πρότασης και μίας ρεαλιστικής και άμεσα υλοποιήσιμης λύσης προς αποτελεσματική αντιμετώπιση και ίσως και εξάλειψη του συμφυούς με την ύπαρξη του ίδιου του Νεώτερου και Σύγχρονου Ελληνικού Κράτους ζητήματος των αυθαιρεσιών σε ακίνητα ιδιωτών, καθώς και σε ακίνητα του ίδιου του Ελληνικού Δημοσίου, του θεωρούμενου μεν ως θύματος στο τελούμενο περιβαλλοντικό έγκλημα, μα και ως δράστη τελικά του ιδίου!
Β. Η μελέτη προτείνει την κατά Νόμο καταγραφή, συμπερίληψη και θεώρηση όλων των πολεοδομικών αυθαιρεσιών ως ενιαίου κτηματικού παραγώγου και εισφορά αυτού στις υπό προτεινόμενη ίδρυση ανά καλλικρατικό Δήμο (ΟΤΑ) της Χώρας Εταιρείας Κτηματικής Αξιοποίησης με σκοπό την αξιοποίηση του νεοπαγούς αυτού εμπράγματου δικαιώματος του Ελληνικού Δημοσίου προς όφελος της αποκατάστασης του περιβαλλοντικού ισοζυγίου σε τοπικό επίπεδο, καθώς και την περαιτέρω παραγωγική αξιοποίηση προς όφελος της τοπικής και της Εθνικής Οικονομίας.
ΙΙ. Α. Το τεραστίων διαστάσεων σύνθετο ζήτημα της αυθαίρετης δόμησης, των αυθαιρέτων ακινήτων και των αυθαιρεσιών επί ακινήτων, κάθε κατηγορίας (πχ αστικά, δασικά, αυθαίρετα σε αιγιαλούς και ρέμματα, σε παραδοσιακούς οικισμούς, σε διατηρητέα κτίρια σε ειδικές πολεοδομικές ζώνες κ.ά.) στην Πατρίδα μας είναι πολυπαραγοντικό με βαθεία ιστορικότητα, ωστόσο η διεπιστημονική – διακλαδική συστηματική προσέγγισή του ιδίως την τελευταία μεταπολιτευτική 50ετία τείνει να φθάσει αισίως στα θεσμικά και επιστημονικά όριά της, όπως διακηρύσσει και η πάγια πλέον νομολογία των Ανωτάτων Δικαστηρίων της Χώρας, Αρείου Πάγου και Συμβουλίου της Επικρατείας.[1] Η εν λόγω νομολογία δεν επιτρέπει πιά καμία συνταγματική ανοχή στην αποσπασματική πολυνομία και κακονομία επί του θέματος, που εμπεδώνουν την ατιμωρησία και τελικώς την ανομία, ούτε εξαιρέσεις λόγω δήθεν απουσίας μηχανισμών ελέγχου, πρόληψης και καταστολής της όλης παράνομης δράσης στις ρητές βασικές υποχρεώσεις εναρμόνισης του σχεδιασμού και της δράσης της Δημόσιας Διοίκησης με το περιβαλλοντικό κεκτημένο διά της αθρόας εξαίρεσης από την κατεδάφιση. Πολλώ δε μάλλον, όταν ακόμα και το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) έχει καταδικάσει την Χώρα μας για ευθεία παραβίαση του άρ. 6 ΕΣΔΑ περί δίκαιης δίκης, λόγω της μακροχρόνιας παράλειψης της Δημόσιας Διοίκησης να κατεδαφίσει αυθαίρετες κατασκευές.[2] Πλέον όμως το αναξιοποίητο έως σήμερα προς ευρύτερους κοινωνικούς και τελικώς εθνικούς στόχους πράγματι σχηματιζόμενο τεράστιο οικονομικό κεφάλαιο, ήδη συγκροτημένο από τον στεγαστικό και οικοδομικό πλούτο, το οικιστικό απόθεμα και τις υπεραξίες ανά περιοχή και ζώνη ανέγερσης και οικοδομικής δραστηριοποίησης, ενώ έως σήμερα λόγω ηθελημένων παραλείψεων χορηγεί και απονέμει αδάπανα στον παρανομήσαντα ιδιώτη και στους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους του σχεδόν ανυπολόγιστες υπεραξίες και υπερκέρδη από την ελεύθερη χρήση, κάρπωση και μεταβίβαση σε κανόνες ελεύθερης (έως ασύδοτης!) αγοράς, επιτέλους πρέπει να συμβάλει ταυτόχρονα στην αποκατάσταση της περιβαλλοντικής ισορροπίας, μα και στην αντιμετώπιση της κυκλικώς πιά εμφανιζόμενης οικονομικής κρίσης. Με δεδομένο το πρακτικώς εξαιρετικά δυσχερές έως αδύνατο της κατεδάφισης, οι εν εξελίξει ταμειακής στόχευσης μεταβατικές νομοθετικές διατάξεις περί προσωρινής «ρύθμισης» και «τακτοποίησης» των αυθαιρέτων απλώς αναδεικνύουν το πρόβλημα, αλλά τονίζουν και την δυνατότητα δημοσιονομικής αξιοποίησης υπέρ της Κοινωνίας και της Χώρας.
Η άμεση αξιοποίηση των αυθαιρέτων στη βάση της διευρυμένης κτηματικής πίστης υπέρ του Δημοσίου του αποθέματος των παράνομων κατασκευών μπορεί να αποδώσει πραγματικά και ουσιώδη οφέλη από την ίδρυση και λειτουργία "Εταιρειών Κτηματικής Αξιοποίησης" (ΕΚΑ) ως Εταιρειών Ειδικού Σκοπού και Ανωνύμων Εταιρειών Εκμετάλλευσης και Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) του Δημοσίου με κεφάλαιο τις αξιώσεις και τα δικαιώματα του Δημοσίου επί των αυθαιρέτων ιδιοκτησιών στην βάση ενός 10ετούς το πολύ προγράμματος συνεπούς μακροχρόνιας πολιτικής και στενά στοχοπροσηλωμένου χρονοδιαγράμματος, χρόνος (10ετία), που θα συμφωνηθεί πολιτικώς ως αμετακλήτως καταληκτική της ανοχής της Πολιτείας απέναντι στα αυθαίρετα και τους αυθαιρετούχους.
Β. Τα άρ. 24 και 117 ισχύοντος Συντάγματος 1975/2019 από το 1975 έχουν τόσο καταρρακωθεί διά των συστημικά ηθελημένων πολιτικώς παραλείψεων εκτελέσεως των συνταγματικών καθηκόντων εκ της ανοχής από πλευράς Πολιτείας της ιδιωτικής αυθαιρεσίας, ώστε αποτελούν την στέρεα βάση για την προτεινόμενη ρύθμιση. Το περιεχόμενο της ρύθμισης είναι απλό, διότι στην βάση του δεν αποτελεί απόσπαση ή και δήμευση περιουσιακών στοιχείων των ιδιωτών, αλλά τρόπο διαχείρισης των αξιώσεων του Ελληνικού Δημοσίου στην νομοθετική βάση της γενικής αρχής «ρύθμιση έναντι αντιτίμου»:
α. Δίνοντας έναν πρόχειρο συγκεντρωτικό ορισμό κατά τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας «αυθαίρετο» θεωρείται οποιαδήποτε κατασκευή επί του εδάφους ή άλλου ακινήτου ανεξαρτήτως κυριότητας και κτηματολογικής κατάστασης αυτού κατά υπαίτια παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών, κατασκευαστικών και κτιριοδομικών προδιαγραφών και υποχρεώσεων κατά παράβαση οικοδομικών αδειών/αδειών δόμησης, είτε ως μόνιμη είτε ως πρόσκαιρη κατασκευή, πάντως όμως επιφέρουσα μόνιμο ή παροδικό οικονομικό όφελος στον καρπωτή της έως την χρονική στιγμή της οριστικής κατεδάφισής της ή άλλης αποξήλωσης και ανεπίστρεπτης απομάκρυνσής της από το ακίνητο, είτε άνευ αρχικής οικοδομικής άδειας / άδειας δόμησης,[3] είτε βάσει εκ των υστέρων πάσχουσας διοικητικής αδειοδότησης ανακαλουμένης διοικητικώς ή ακυρωνόμενης δικαστικώς.[4]
Η έννοια του «αυθαιρέτου» κατά τις ισχύουσες διατάξεις του άρ. 81 παρ. 1 Ν.4495/2017, ως ισχύει,[5] διακρίνεται από πλευράς χρονικής διάκρισης σε αυθαίρετα με χρόνο κατασκευής την περίοδο προ της 28.07.2011, όπου και έχουν τυχόν εφαρμογή οι όποιες νομοθετικές διατάξεις περί «τακτοποίησης» κτλ, και στα αυθαίρετα με χρόνο κατασκευής την 28.07.2011 και μετά, όπου συνταγματικώς πλέον δεν υπάρχει καμμία απολύτως δυνατότητα συμπερίληψης σε οποιαδήποτε διαδικασία και η κατεδάφιση είναι μονόδρομος. Η αυτή έννοια του «αυθαιρέτου» αναλύεται περαιτέρω πλέον σε τρεις τυπικές μορφές παράνομης δραστηριότητας : (ι) αυθαίρετες κατασκευές και εγκαταστάσεις για τυπικούς και ουσιαστικούς λόγους [κατασκευές ή εγκαταστάσεις, που έχουν εκτελεσθεί ή εκτελούνται χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής – υπό τους νομοθετικούς ωστόσο περιορισμούς του άρ. 79 Ν. 4759/2020, που έχουν εκτελεσθεί κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων, που έχουν εκτελεσθεί με βάση άδεια, που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε, (ιι) αυθαίρετες αλλαγές χρήσης [επί το δυσμενέστερο στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή των μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους επί μέρους ή όλου του ακινήτου κατ’άρ. 5 παρ. 1 Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), (ιιι) πολεοδομικές παραβάσεις. Για τον χαρακτηρισμό μίας κατασκευής ως αυθαίρετης αρκεί τελικώς η συνδρομή μίας των ως άνω περιπτώσεων χωρίς την συνδρομή και των λοιπών.
Ο χαρακτηρισμός ως αυθαιρέτου επιφέρει, πέραν των πολλών ποινικών και διοικητικών, και αστικές συνέπειες και απαγορεύσεις και έτσι όλες οι δικαιοπραξίες εν ζωή – περιλαμβανομένων των περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων, οι δωρεές αιτία θανάτου, οι εκμισθώσεις και οι με όποιο τρόπο παραχωρήσεις της χρήσης θεωρούνται πλήρως άκυρες με σκοπό την αποτροπή της αποκόμισης οποιασδήποτε ωφέλειας από την εκμετάλλευση του επίμαχου ακινήτου. Από τις απαγορεύσεις ρητώς εξαιρούνται περιοριστικώς (α) τα ακίνητα με αυθαιρεσίες προ της 30.11.1955, (β) τα απαλλασσόμενα από την οριστική κατεδάφιση κατά Ν.720/1977, (γ) τα υπαγόμενα κατά Ν.4495/2017 ή κατά Ν.1337/1983, Ν.3843/2010, 4014/2011 και Ν.4178/2013 σε καθεστώς επί χρονικό διάστημα «τακτοποίησης» και αναστολής επιβολής κυρώσεων, διατήρησης ή εξαίρεσης από την οριστική κατεδάφιση.
β. Για την καταγραφή του αυθαιρέτου και την αποτίμησή του ως πράγματος εντός συναλλαγών και την αξιολόγησή του ως προς αξιοποίηση υπέρ του Δημοσίου υλικού περιουσιακού στοιχείου, μπορεί να ακολουθηθεί το συνταγματικώς επιτρεπόμενο απλό μαχητό δικαστικώς τεκμήριο ωφέλειας υπέρ του Κράτους σε ενδεικτικό ποσοστό τριάντα τοις εκατόν (30%). Δηλαδή, σε κάθε διαπίστωση ύπαρξης αυθαιρέτου θα τεκμαίρεται μαχητά ότι αυτό έχει συμβάλει κατά 30% επί της αντικειμενικής και της εμπορικής αξίας του αρχικού ακινήτου, ενώ σε εξ υπαρχής κατασκευές επί εδάφους και όχι επί προϋπάρχοντος ακινήτου το μαχητό αυτό τεκμήριο θα ανέρχεται σε εκατόν είκοσι τοις εκατό (120%). Την αμφισβήτηση του ιδιώτη ως προς το ύψος του ποσοστιαίου τεκμηρίου καθοριζόμενου από τους Ελεγκτές Δόμησης Αυθαιρέτων και τις Υπηρεσίες Δόμησης των ΟΤΑ θα κρίνουν – ακόμα και στα πλαίσια της προβλεπόμενης διαδικασίας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου Κτιρίου - διοικητικώς μεν κατόπιν ενδικοφανούς προσφυγής η Επιτροπή Εξέτασης προσφυγών αυθαιρέτων, η Επιτροπή προσβασιμότητας, τα αρμόδια Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων {ΣΥΠΟΘΑ], δικαιοδοτικώς δε οριστικά σε πρώτο και τελευταίο βαθμό τα Διοικητικά Δικαστήρια, δεδομένης της αποδοχής της δήλωσης αυθαιρέτου και του σχετικού αιτήματος, που αυτή περιέχει, ως εκτελεστής διοικητικής πράξης υποκείμενης σε Αίτηση Ακυρώσεως [ΣτΕ 419/2021] υπό τον όρο του παραδεκτού για την συζήτηση του ενδίκου βοηθήματος της αμφίπλευρης δέσμευσης, Πολιτείας και ιδιώτη, για πλήρη συμμόρφωση αμφοτέρων στην πολεοδομική νομιμότητα διά της αποκατάστασης του πολεοδομικού-περιβαλλοντικού ισοζυγίου σε χωρικά και χρονικά εντοπισμένο επίπεδο εντός της προγραμματικής δεκαετίας.[6]
γ. Το ειδικό χρηματικό ποσό εκ του ποσοστού της παράνομης αυθαίρετης υπεραξίας έως σήμερα υπέρ του ιδιώτη:
(i) θα τεκμαίρεται περιουσία του ζημιωνόμενου Δημοσίου, αφού ούτως ή άλλως η ωφέλεια του ιδιώτη προκύπτει από την επιβάρυνση του πολεοδομικού και περιβαλλοντικού ισοζυγίου και την θρασεία αζήμια κάρπωση, μιας και αφού δεν θίγεται καν η ιδιοκτησία του ιδιώτη επί του εδάφους ή του νομίμου ακινήτου,
(ii) θα καταγράφεται και θα κτηματογραφείται υπέρ Δημοσίου και διά του τρόπου αυτού το Δημόσιο θα καθίσταται συνιδιοκτήτης εξ αδιαιρέτου με ελεύθερα μεταβιβάσιμο στο αυθαίρετο ακίνητο το ιδανικό μερίδιό του.
Το ειδικό δικαίωμα του Δημοσίου και η αναγκαστική κοινωνία του δικαιώματος εμπράγματης ωφέλειας θα λειτουργεί ως απαραίτητη προηγούμενη προϋπόθεση άρσης της απαγόρευσης σύνδεσης των αυθαιρέτων με τα Δίκτυα Κοινής Ωφέλειας ή της προβλεπόμενης απόδειξης χρόνου κατασκευής των εν λόγω κατασκευών, ενώ θα εξαλείφεται μόνο διά της οριστικής κατεδάφισης και αποξήλωσης του αυθαιρέτου προς συμμόρφωση στους πολεοδομικούς κανόνες – ανεξάρτητα από την καταβολή τελών και ποσών «τακτοποίησης», «νομιμοποίησης», διατήρησης κτλ του αυθαιρέτου - και από την στιγμή της συμμόρφωσης για το μέλλον και όχι αναδρομικώς: σε κάθε περίπτωση άμεσο και σημαντικό όφελος το Ελληνικό Δημόσιο θα έχει την αποκατάσταση του πολεοδομικού-περιβαλλοντικού ισοζυγίου. Η δυνατότητα αυτή θα μπορεί να τύχει εφαρμογής και στις ειδικές περιπτώσεις αυθαιρέτων προ της 28.07.2011 λχ στις αυθαίρετες κατασκευές ακινήτων δημοσίου συμφέροντος, σε αντίστοιχες ακινήτων σε παραδοσιακούς οικισμούς και διατηρητέα δημόσια και ιδιωτικά κτίρια, σε αυθαίρετες κατασκευές πλησίον γραμμών μεταφοράς ηλεκτρικού ρεύματος υψηλής τάσης, τουριστικών εγκαταστάσεων, σταυλικών και κτηνοτροφικών κτλ εγκαταστάσεων, μονάδων ιχθυοκαλλιέργειας και δημοσίων ιχθυοτροφείων. Η εμπράγματη ωφέλεια του Δημοσίου ως εμπράγματο δικαίωμα θα μεταγράφεται αμελλητί στα αρμόδια Υποθηκοφυλακεία και Κτηματολογικά Γραφεία με ευθύνη των Υπηρεσιών Δόμησης των επιχώριων Δήμων με εγγραπτέο τίτλο την Εκθεση Ταχείας Αυτοψίας του Κλιμακίου Ελέγχου του ακινήτου (κατά τα πρότυπα της εγγραφής προσημείωσης υποθήκης στα ίδια ακίνητα).
δ. Αυτή η υπεραξία - ωφέλεια μπορεί να αποτελέσει νομοθετικά κατοχυρωνόμενο νέο ειδικό εμπράγματο δικαίωμα ιδιωτικού δικαίου του Δημοσίου, παρακολουθηματικού χαρακτήρα, εντασσόμενο στο σύστημα του καθιερωμένου και λειτουργικού numerus clausus του συστήματος του Ελληνικού Ιδιωτικού Δικαίου υπό τον τίτλο "εμπράγματη ωφέλεια". Η εμπράγματη ωφέλεια θα μπορεί να είναι πραγματοπαγές δικαίωμα ελεύθερα μεταβιβάσιμο ακόμα και στον ίδιο τον κύριο του βαρυνόμενου ακινήτου και δράστη της αυθαιρεσίας για αποσβεστική διάρκεια δεκαετίας και μόνο και έως την οριστική συμμόρφωση στην πολεοδομική νομιμότητα χωρίς να χάνει τον χαρακτήρα της ή να εξαλείφεται διά συγχύσεως, ενώ θα δύναται να καταργείται νωρίτερα μόνο διά της πλήρους συμμόρφωσης του ιδιώτη στην νομιμότητα.
Η καταγραφή των αυθαιρέτων και των ειδικότερων αυθαιρεσιών και παρανομιών κατά την πρόταση σκοπό πέραν του άμεσου ταμειακού έχει και την εξαίρεση του παράνομου ακινήτου από τις προβλεπόμενες διαδικασίες κατά την διαρκώς μεταβαλλόμενη πολεοδομική νομοθεσία περί τακτοποίησης των ακινήτων μετά τεχνικούς ελέγχους. Η προτεινόμενη ρύθμιση έχει να κάνει με την το πρώτον μετουσίωση σε πλήρες εμπράγματο δικαίωμα ιδιωτικού δικαίου υπέρ του Δημοσίου της αυθαιρεσίας των ιδιωτών με περιεχόμενο μαχητό νομοθετικά συντελεστή και την άμεση ελεύθερη διάθεση και αξιοποίηση αυτού παντοιοτρόπως επ' ωφελεία του δημοσίου συμφέροντος.
ε. Σε επίπεδο καλλικρατικού Δήμου, αφού οι προβλεπόμενες κατά Νόμο Υπηρεσίες Δόμησης έχουν ενταχθεί οργανικά στους τοπικά αρμόδιους επιχώριους πρωτοβάθμιους ΟΤΑ – πλην της Κεντρικής Υπηρεσίας Δόμησης για τα ζητήματα των Στρατηγικών Επενδύσεων της Χώρας - κατά τα Κρατικά Αναπτυξιακά Προγράμματα «Κλεισθένης», «Θησέας» και «Αντώνης Τρίτσης» μπορούν να ιδρυθούν "Εταιρείες Κτηματικής Αξιοποίησης" ως Εταιρείες και νομικά πρόσωπα του Δημοσίου Ειδικού Σκοπού κατά το πρότυπο της - αδίκως - διαβόητης «Ελληνικής Εταιρείας Συμμετοχών και Περιουσίας» (ΕΕΣΥΠ/ Υπερταμείο) και της θυγατρικής αυτής «Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου» ως φορείς του νέου δικαιώματος. Μόνος και αποκλειστικός μέτοχος θα είναι το Δημόσιο, ενώ πάγιο κεφάλαιο της ΕΚΑ θα είναι το σύνολο των νέων δικαιωμάτων της εμπράγματης ωφέλειας επί όλων των ακινήτων εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου σε συνεννόηση και προγραμματική συμφωνία με τις Τοπικές Κτηματικές Υπηρεσίες του Δημοσίου.
Επίκαιρο νομοθετικό παράδειγμα, που κινείται προς την κατεύθυνση της πρότασης της Εισήγησης, είναι η προσφάτως ψηφισθείσα και προβλεπόμενη στο άρ. 10 Ν. 4892/22.02.2022 (Α’ 28) Μονοπρόσωπη Ανώνυμη Εταιρεία Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας του e-ΕΦΚΑ, Δημόσιος Φορέας που καλείται να εφαρμόσει τις προβλέψεις του Ν. 4548/2018 περί Ανωνύμων Εταιρειών και τις πολιτικές της εταιρικής διακυβέρνησης του Ν. 4706/2020 (Α’ 136) προσαρμοσμένες στην φύση της εν λόγω Εταιρείας, αλλά προς τήρηση της δημοσιονομικής πειθαρχίας να υποβάλει δημοσιονομικές αναφορές προϋπολογιστικά και απολογιστικά ως προς την σύνοψη μητρώου δεσμεύσεων και τις υποχρεώσεις του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής της Χώρας.
στ. Η αποτίμηση της εμπράγματης ωφέλειας είναι ευχερής, διότι ακόμα και μία ταχεία αυτοψία από Κλιμάκια Μηχανικών των τοπικά αρμόδιων Υπηρεσιών Δόμησης μπορεί να καταγράψει την ύπαρξη αυθαιρεσίας, για να ενεργοποιήσει τον μαχητό μαθηματικό μηχανισμό υπολογισμού του 30% ή του 120%, πολλώ δε μάλλον, όταν η βάση δεδομένων από τους φακέλλους των ιδιωτών για την τακτοποίηση των ημιυπαιθρίων και των αυθαιρεσιών θα είναι μία καλή αρχή. Η έτσι ιδρυόμενη ΕΚΑ με συγκροτούμενο εταιρικό κεφάλαιο σχεδόν αυτόματα και χωρίς διοικητικό κόστος ή διοικητική ενέργεια θα μπορεί να διαθέσει το κεφάλαιό της με τιτλοποίηση ή διά των νομοθετικώς ήδη προβλεπόμενων μέσων και μεθόδων δημόσιας και ιδιωτικής κτηματικής πίστης και της κτηματικής αγοράς ως κτηματικό ομόλογο ή κτηματικό παράγωγο διαρκώς καλυπτόμενο από τον ατελείωτο (!) στεγαστικό πλούτο των αυθαιρέτων και αενάως διαπραγματευόμενο ή συναλλασσόμενο στην αγορά επ' ωφελεία της Εθνικής Οικονομίας στην βάση της σύναψης Αναπτυξιακών Συμβάσεων και Προγραμματικών Συμφωνιών έως την χρονική στιγμή της διαπίστωσης της πλήρους συμμόρφωσης του αυθαιρετία-ιδιώτη στην πολεοδομική νομιμότητα και της αποκατάστασης του πολεοδομικού-περιβαλλοντικού ισοζυγίου της περιοχής και με ανυπέρθετο καταληκτικό χρονικό όριο την δεκαετία.
Γ. Η διαδικασία καθιέρωσης της εμπράγματης ωφέλειας είναι νομοθετικά ευχερής και κοινοβουλευτικά απλή και μπορεί να συνδυασθεί με τις εναπομείνασες φάσεις ολοκλήρωσης του Εθνικού Κτηματολογίου και την επικείμενη διαδικασία απόκτησης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου, ενώ η διαδικασία ίδρυσης, στελέχωσης και λειτουργίας των ΕΚΑ διά των υπό αξιολόγηση υπαλλήλων και στελεχών του ευρύτερου δημόσιου τομέα είναι αζήμια, το δε όφελος για την τοπική και την Εθνική Οικονομία και τα συμφέροντα του Δημοσίου τεράστιο και καθαρό, ενώ η πρόταση κινείται στις εξαγγελίες της τρέχουσας κυβερνητικής στρατηγικής επιλογής της διαδικασίας μεταφοράς κοστολογημένων και προϋπολογισμένων μέσων ανάπτυξης στους ΟΤΑ. Ήδη ένδειξη για τον ισχυρισμό μας είναι η ανολοκλήρωτη, μα σχεδιαζόμενη κεντρικά, αναρρύθμιση του περιεχομένου και μεταβίβαση της είσπραξης στους ΟΤΑ του σύνολου πλαισίου του νέου μειωμένου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) κατά την έννοια του πολύ πρόσφατου Νόμου 4916/28.03.2022 (Α’ 65).
Η πρόταση για την καθιέρωση της εμπράγματης ωφέλειας δεν θα πρέπει να συγχέεται με την απόκτηση από το Ελληνικό Δημόσιο στην τελική φάση της σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου και της διαδικασίας οριστικής κτηματογράφησης της Χώρας των «ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη» ή έτερων περιουσιακών στοιχείων με «θολό», λόγω της εξάντλησης των συντελεστών δόμησης και κάλυψης των επίμαχων ακινήτων, κανονιστικό καθεστώς. Τέτοιες περιπτώσεις είναι το δικαίωμα του υψούν και της αποκλειστικής χρήσης χώρων στάθμευσης σε οριζόντιες ιδιοκτησίες κατά Ν.3741/1929, ως ισχύει, περιπτώσεις, που αφενός μεν κυμαίνονται κατά μέσο όρο έως σήμερα στο ποσοστό του 7% των δηλώσεων εγγραπτέων δικαιωμάτων στην Επικράτεια, ενώ αφετέρου ρυθμίζονται από πλευράς διττής, διοικητικής και ενδικοφανούς, διαδικασίας προ του απευχόμενου δικαιοδοτικού σταδίου κατ’άρ. 8 Ν. 4821/31.07.2021 (Α’ 134) από την πρόβλεψη διενέργειας κτηματολογικής διαμεσολάβησης από Ειδικό Μητρώο Κτηματολογικών Διαμεσολαβητών υπό την εποπτεία Κτηματολογικού Εφέτη και κτηματολογικής διόρθωσης προδήλου σφάλματος. Για την ιστορία, ας αναφερθεί ότι εντελώς συμπτωματικώς η προβλεπόμενη από την εν λόγω ΚΥΑ από 31.12.2021 διαδικασία Κτηματολογικής Διαμεσολάβησης ετέθη σε ισχύ την 01.04.2022.
Κατά τους επίσημους υπολογισμούς τόσο από το αρμόδιο Υπουργείο Περιβάλλοντος, όσο και από το Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδος (ΤΕΕ) ως υπεύθυνο για το πληροφοριακό και το ηλεκτρονικό σύστημα δηλώσεων αυθαιρέτων:
(α) στο σύστημα τακτοποίησης των αυθαιρέτων έχουν ενταχθεί περισσότερα από δύο (2) εκατ. αυθαίρετα ακίνητα, εκ των οποίων περίπου 500.000 ακίνητα με αυθαιρεσίες, καθ’ον χρόνο περίπου 400.000 ακίνητα έχουν περαιώσει τις διαδικασίες του Ν. 4495/2017, έχουν περαιτέρω εκδοθεί περίπου 2,2 εκατ. βεβαιώσεις μεταβίβασης για ακίνητα με αυθαιρεσία είτε καταγεγραμμένη είτε όχι ακόμα τυπικώς,
(β) τα έσοδα από την
εφαρμογή των σχετικών ταμειακής και εισπρακτικής αντίληψης Νόμων 4014/2011,
4178/2013 και 4495/2017 και η κατάταξη των αυθαιρέτων σε πέντε μεγάλες
κατηγορίες ανάλογα με την ίδια την έκταση της αυθαιρεσίας την περίοδο 2011-2020
περιλαμβανομένων των παραβόλων και των προστίμων είχαν ήδη
ανέλθει σε 2,5 δισεκ. Ευρώ, ενώ στην περίοδο του κορονοϊού (2020-2022) είχε
σχεδιασθεί να εισπραχθούν ακόμα 2 δισεκ.
Ευρώ.[7]
Από τα ίδια στατιστικά στοιχεία προκύπτει ότι το σύστημα των προστίμων «τακτοποίησης» του Ν.4495/2017, να επιβαρύνονται δηλαδή περισσότερο
από πλευράς συντελεστή προστίμου όσα ακίνητα δεν έχουν καμία προηγούμενη πολεοδομική
άδεια και όσα ευρίσκονται εκτός σχεδίου, οδήγησε στο ποσοστό 25% να αφορά
ακίνητα χωρίς καμία άδεια, αλλά με επιβάρυνση κατά 28% των προστίμων, και 75% με άδεια και 72% αντίστοιχα των
προστίμων, και οι 3 στις 10 δηλώσεις να αφορούν
τακτοποίηση ακινήτων εκτός σχεδίου και 7 στις 10 εντός σχεδίου.
ΙΙΙ. Συμπερασματικά, κατά άτυπους / εμπειρικούς υπολογισμούς το προσδοκώμενο άμεσο ταμειακό όφελος για το Ελληνικό Δημόσιο από την αποτίμηση των εμπραγμάτων ωφελειών ανά την Χώρα επί των 3.000.000 περίπου αυθαιρέτων – συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων του Δημοσίου, των ακινήτων δημοσίου χαρακτήρα και των Οικισμών του τέως Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (τ.ΟΑΕΔ/ΔΥΠΑ) σε όλη την Χώρα, είτε ως 30% είτε ως 120%, φθάνει το ύψος, εάν δεν το ξεπερνά, των ήδη ληφθέντων περιοριστικών μέτρων δημοσιονομικού χαρακτήρα της περιόδου 2010 έως σήμερα, περιόδου μαρασμού της Εθνικής Οικονομίας, την ίδια στιγμή, που το κεφάλαιο των ΕΚΑ, άμεσα και χωρίς χρονοτριβή, μπορεί να αποτελέσει την κάλυψη φερεγγυότητας για αναπτυξιακά προγράμματα στοχευμένης δράσης ανά περιοχή της Χώρας ή ανά κλάδο της Εθνικής Οικονομίας, για μία δεκαετία, τουλάχιστον, χωρίς να διακυβεύεται στο παραμικρό ο εθνικός στεγαστικός πλούτος της Χώρας.
* Ο Ιωάννης Κυμιωνής είναι Δικηγόρος ΔΣΑ παρ’ Αρείω Πάγω, Έμμισθος Δικηγόρος Τμήματος Δικαστηρίων ΔΝΥ ΔΥΠΑ/τ.ΟΑΕΔ, ΥΔ Παντείου Πανεπιστημίου
ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ
Γιαννακόπουλος Κων. «Από την αυθαίρετη δόμηση στην αυθαίρετη νομοθέτηση. Σκέψεις γύρω από τη συμβολή του διοικητικού δικαστή στον εξορθολογισμό της κρατικής δράσης με αφορμή την Απόφαση ΣτΕ (Ε’) 3610/2007», Περ. Νόμος και Φύση, 2008.
Γιαννακούρου Μαρία, Χωροταξική
πολεοδομική νομοθεσία – Δίκαιο δόμησης, Εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, Αθήνα
2019.
Κοτρώνης Σωτήριος, Η οριστικοποίηση και το αμάχητο τεκμήριο των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, Εκδόσεις Σάκκουλα ΑΕ, Αθήνα 2022.
Μαθιουδάκης Ιάκωβος, Νόμιμη και αυθαίρετη δόμηση, Εκδόσεις Ανιόν, Αθήνα 2019.
Μαρά Σοφία, Νομοθεσία Αυθαιρέτων, Εκδόσεις Δεδεμάδη, Αθήνα 2021.
Μέλισσας Δημ., Το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο στην πράξη, Εκδόσεις Σάκκουλα ΑΕ, Αθήνα 2022.
Μέλισσας Δημ., Οι χρήσεις γης, Εκδόσεις Σάκκουλας ΑΕ Αθήνα 2021.
Μέλισσας Δημ., Νέος Οικοδομικός Κανονισμός [Ν.4067/2012] – Ερμηνεία κατ’άρθρον,Εκδόσεις Σάκκουλα ΑΕ, Αθήνα 2018.
Μέλισσας Δημ. – Σερράος Κ. (Επιμ.), Αυθαίρετη δόμηση – αναζητώντας την στάθμιση μεταξύ πολιτικής, επιστήμης και συνταγματικών επιταγών,[Σπουδαστήριο Πολεοδομικών Ερευνών ΕΜΠ και Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, Επιστημονική Εταιρεία Δικαίου Πολοεοδομίας και Χωροταξίας], Εκδόσεις Σάκκουλας ΑΕ, Αθήνα 2017.
Παναγιωτόπουλος Ελευθ., Πολεοδομικές εφαρμογές [πράξη εφαρμογής πολεοδομικής μελέτης, κτηματογράφηση],Εκδόσεις Ίων, Αθήνα 2019.
Παπαδόπουλος Ιωάννης, Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος – Νέος Νόμος Αυθαιρέτων, Εκδόσεις Αρναούτη, Αθήνα 2018.
Παπαδόπουλος Χάρης, Νέος Κώδικας αυθαιρέτων – ο νέος Νόμος για τα αυθαίρετα Ν.4495/2017 «Ελεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος» κωδικοποιημένος και πλήρης, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει σήμερα, Εκδόσεις Δεδεμάδη, Αθήνα 2020.
Παπακωνσταντίνου Παντελής, Εκτός σχεδίου δόμηση, 2η έκδοση, Εκδόσεις Δεδεμάδη, Αθήνα 2022.
Παπαπετρόπουλος Ανδρέας, Νέος Οικοδομικός Κανονισμός – ΝΟΚ, Εκδόσεις Αρναούτη, Αθήνα 2017.
Παπαπετρόπουλος Ανδρέας, Δικαιο και πολιτική του χωροταξικού σχεδιασμού, Εκδόσεις Αντ.Ν.Σάκκουλα, Αθήνα 2013.
Πούλου Ελισσάβετ, Αυθαίρετη δόμηση – Ζητήματα Ιδιωτικού Δικαίου, Εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, Αθήνα 2020.
Ρόζος Ν. Νομοθέτης, Διοίκηση, Δικαστής και αυθαίρετη δόμηση, Περ. ΝΟΜΟΣ και ΦΥΣΗ, Αθήνα 2019.
Σαράντης Νικ., Νέα Νομοθεσία Ακινήτων – Ελεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις, Εκδόσεις Βροτέας, Αθήνα 2019.
Χριστοφιλόπουλος Δημ., Πράξη εφαρμογής πολεοδομικής μελέτης Ν.1337/1983, Ν.2508/1997, Ν. 3044/2002, Ν.3212/2003, Εκδόσεις Π.Ν.Σάκκουλα, Αθήνα 2010.
Χριστοφιλόπουλος Δημ., Το Δίκαιο της δόμησης – Αυθαίρετη δόμηση, νομιμοποίηση, κατεδαφίσεις Ν.1337/1983 και ΠΔ 267/1998, Εκδόσεις Π.Ν.Σάκκουλα, Αθήνα 2010.
[1] Βλ. ΟλΣτΕ 1858/2015 ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ Σκ. 9.
[2] Βλ. ΕΔΔΑ 22.05.2003 Υπόθεση Κυρτάτας v. Ελληνική Δημοκρατία.
[3] ΝΔ
17.07.-16.08.1923, ΑΝ 410/1968, ΝΔ 349/1974, Β.651/1977, Ν.720/1977.
[4]
Ν.1337/1983, Ν.1577/1985, Ν.4014/2011, Ν. 4067/2012, Ν.4178/2013.
[5] Ν.4546/2018, Ν.4602/2019, Ν.4759/2020, Ν.4876/2021.
[6] Βλ. ΟλΣτΕ 2210/2020, ΟλΣτΕ 2208/2020, ΣτΕ 419/202.
[7]«Εισπράξεις
2,5 δις. Ευρώ από δηλώσεις αυθαιρέτων», «Ναυτεμπορική» 07.10.2020 [SID 13761758].
Σχόλια